IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

POR PAULA ZOGBI EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 24 NOV, 2017 15H40 - ATUALIZADA EM 17H05
Da mínima à máxima: os fundos imobiliários de 2012 a 2017
Conheça o histórico dos fundos imobiliários no Brasil e entenda por que investir nessa área


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SÃO PAULO – Para especialistas, 2018 pode ser um momento quase ideal para entrar no mercado de Fundos Imobiliários. Embora estejamos em dias aparentemente semelhantes a 2012, quando diversos investidores perderam dinheiro com imóveis, o cenário agora é totalmente diferente.

No programa Fundos Imobiliários desta sexta-feira (24), o professor do InfoMoney Educação explica essa visão ao traçar um panorama dos fundos no Brasil.

Entre 2012 e janeiro de 2013, o número de investidores no mercado de Fundos Imobiliáros subiu 194%, e muitas das pessoas que surgiram nesse universo não estavam familiarizadas com o setor. Esse foi apenas um dos fatores que causaram as grandes perdas vistas nos anos imediatamente posteriores. Soma-se a isso fatores como altíssima taxa de entrega e queda acentuada na demanda por imóveis.

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Neste ano, há máxima histórica do IFIX e perspectiva de queda na Selic, assim como houve em 2012. Por outro lado, o mercado está mais seletivo e tem menos emissões, o que balanceia o mercado, explica Arthur. Ao mesmo tempo, os investidores têm mais acesso à informação e estão mais maduros.

O maior risco para os fundos em 2018 seria uma alta acelerada da taxa de juros, mas mesmo isso provavelmente não seria o suficiente para abalar o mercado de fundos imobiliários da forma como ocorreu anos atrás.

O professor Arthur recebeu também recebe os convidados Jucenei Monteiro e Gustavo Côrtes, da Arqtex, para falar sobre o uso de madeira na construção de imóveis. Tecnologia e inovação fazem com que a madeira seja uma tendência para o mercado imobiliário e valorize ativos.


www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/7107383/minima-maxima-fundos-imobiliarios-2012-2017

POR PAULA ZOGBI EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 10 NOV, 2017 16H56
CRI e LIG: tudo o que você precisa saber para investir
Arthur Vieira de Moraes recebe o convidado Alexandre Assolini Mota, sócio da Vórtix


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SÃO PAULO – Faz parte do dia a dia do brasileiro pensar em investir em imóveis. Por outro lado, as modalidades imobiliárias em “papel”, menos palpáveis e muitas vezes mais vantajosas, acabam passando batido para grande parte dos investidores menos ativos.

No programa Fundos Imobiliários desta sexta-feira (10), o professor do InfoMoney Educação Arthur Vieira de Moraes conversa com o sócio da Vórtix Alexandre Assolini Mota a respeito dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e das Letras Imobiliárias Garantidas (LIG). Eles comentam as vantagens, os perigos e os perfis para cada um dos formatos, além das possibilidades de entrada nesses produtos.

Os especialistas atentam para o número de CRIs no mercado brasileiro, que está muito abaixo de seu potencial em cerca de R$ 700 milhões. Considerando que o produto já se tornou bem estruturado e com alto nível de segurança, o produto tem capacidade de ser mais explorado e é opção interessante ao investidor que não quer correr grandes riscos.

Sobre a LIG, Alexandre comenta os impactos em cima dos CRIs com a chegada desse novo produto. "A garantia [da LIG] significa uma diminuição da rentabilidade", diz, atentando também para o fato de que existe uma limitação para a emissão desses papeis.

Confira o programa completo no player acima.


www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/7070719/cri-lig-tudo-que-voce-precisa-saber-para-investir

POR PAULA ZOGBI EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 08 DEZ, 2017 15H41 - ATUALIZADA EM 18H07
Por que imóveis listados em fundos imobiliários são diferentes dos demais
Especialistas comparam desempenhos de unidades pertencentes a FIIs com os demais imóveis do mercado


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SÃO PAULO – Fundos Imobiliários têm desempenho atrelado ao dos imóveis que englobam, justamente porque é o lucro desses imóveis que se reflete na rentabilidade de cada fundo. Mas existe diferença qualitativa e quantitativa entre imóveis que estão dentro desses fundos e o restante do mercado imobiliário?

O programa Fundos Imobiliários, da InfoMoneyTV, recebeu nesta sexta (8) Leandro Angelino, gerente de inteligência de mercado da Engebanc. Na companhia do professor do InfoMoney Educação Arthur Vieira de Moraes, ele fará uma comparação do desempenho dos imóveis que pertencem aos FII com os demais existentes no mercado.

Angelino percebe um retrocesso em termos de transparência no segmento imobiliário, problema que não existe dentro dos fundos imobiliários em si. Mesmo assim, é possível fazer uma análise que demonstra grande diferença entre imóveis que fazem e os que não fazem parte dos fundos.

Confira a análise completa no vídeo acima.


www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/7132344/por-que-imoveis-listados-fundos-imobiliarios-sao-diferentes-dos-demais

POR PAULA ZOGBI EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 15 DEZ, 2017 15H39 - ATUALIZADA EM 16H46
Após "tempestade perfeita", o que esperar do mercado de Fundos Imobiliários para 2018
Marcelo da Costa Santos, da Engebanc, é convidado do programa Fundos Imobiliários, da InfoMoneyTV

SÃO PAULO – Com a iminente chegada de 2018, já é possível fazer um balanço do mercado imobiliário durante 2017. Para o ano que vem, espera-se uma consistente melhora para a indústria como um todo, expectativa compartilhada praticamente entre todos os especialistas da área.

No último programa Fundos Imobiliários de 2017, o professor do InfoMoney Educação Arthur Vieira de Moraes entrevista Marcelo da Costa Santos, da Engebanc. Os especialistas analisam os últimos meses nesse mercado e anteveem o cenário de recuperação para o ano que vem. Para Costa, "é impossível prever o futuro com precisão, mas entender as tendências é fundamental".

Ele compara o momento atual com a crise anterior. Em 2002, o problema foi basicamente de demanda: a oferta não era tão forte. Já a crise que começou dois anos atrás é baseada em dois fatores fortes - excesso de oferta e demanda fraca decorrente da maior crise da história nacional. “É uma tempestade perfeita, se você for pensar”, diz o especialista.

Pela perspectiva do especialista, a oferta para imóveis de escritórios deve permanecer relativamente estável em 2018, enquanto a demanda tende a crescer de forma modesta. Já o mercado de galpões está um pouco mais distante de retomar o aquecimento: daqui 3 ou 4 anos deve se observar alta da demanda.

Para eles, é importante manter o otimismo, mas com cautela, de forma a melhor aproveitar a realidade do mercado para investir melhor e rentabilizar mais os investimentos em fundos imobiliários. Um ano atrás, o cenário estava muito ruim, mas o final de 2017 já mostra melhora e antecipa um futuro ainda mais positivo para o próximo ano.

Eles falam sobre expectativa em ano de eleição, os impactos que o cenário político pode trazer para os imóveis listados e outros insights para o próximo ano. Confira abaixo a entrevista completa:


www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/7144960/apos-tempestade-perfeita-que-esperar-mercado-fundos-imobiliarios-para-2018

POR PAULA ZOGBI EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 12 JAN, 2018 07H40 - ATUALIZADA EM 12H03
Fundos Imobiliários são o melhor investimento para o brasileiro "tradicional" em 2018
Para especialistas, opção é mais interessante que a renda fixa mesmo para quem tem perfil pouco agressivo

Imóveis comerciais
(Shutterstock)

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ESPECIAL: InfoMoney apresenta guia Onde Investir 2018

SÃO PAULO – O investimento imobiliário está entre os favoritos do brasileiro por tradição. A chegada de 2018, somando mínima histórica da taxa básica de juros (Selic) e a potencial recuperação do mercado de imóveis, promete nova confirmação dessa preferência, principalmente à medida que a rentabilidade da renda fixa sai prejudicada. Mas comprar casas e terrenos não é a única – tampouco a mais vantajosa – forma de lucrar nesse mercado. Para especialistas, as melhores escolhas estão, cada vez mais, em fundos de investimento imobiliários (FIIs), que normalmente investem em imóveis comerciais de grande porte.
Esta matéria faz parte do guia Onde Investir 2018. Para ver nosso conteúdo completo, clique aqui.


Um fundo imobiliário pode ser definido como uma comunhão de investidores que investem em ativos com lastro em imóveis ou, menos comumente, em papéis com lastro em mercado imobiliário (CRIs e CRAs). É um tipo de investimento que se popularizou no Brasil em 2012, período de grande crescimento no mercado imobiliário brasileiro e boa fase econômica no geral. Nos últimos anos, ficou um pouco abalado por conta do pessimismo brasileiro, mas a tendência agora é outra.

Conforme um relatório do Bradesco BBI publicado no início de janeiro, o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) teve retorno/risco melhor que o Ibovespa (IBOV) tanto no período dos últimos 12 meses como nos últimos 24 meses. O IFIX teve retorno total de 20% nos últimos 12 meses, contra 25%do IBOV, mas a volatilidade dos fundos imobiliários foi 70% mais baixa, o que gera um retorno ajustado 63% mais alto.

Conforme explica o professor do InfoMoney Educação no curso "Viva de Renda com Fundos Imobiliários", Arthur Vieira de Moraes, a maior vantagem dessa união de investidores é a possibilidade de investir em imóveis de tamanho, porte e qualidade a que, sozinhos, não teriam acesso. "É a união entre a tradição dos imóveis e o dinamismo da bolsa", diz.

Para o investidor interessado em sair da renda fixa sem aventurar-se logo de cara no universo das ações, portanto, o FII é um primeiro passo plausível na renda variável, ou uma boa possibilidade de diversificação da carteira. Esse mercado é indicado principalmente àquele que pensa no longo prazo e em aposentadoria, de acordo com Rodrigo Costa Medeiros, analista de valores mobiliários autônomo e proprietário do site DesmistificandoFII.

“Também é interessante para aquele que já está aposentado e precisa da renda mensal, porque uma das características dos fundos imobiliários é distribuir renda todo mês, e esse tipo de investidor já é aquele que muitas vezes buscaria oportunidades em imóveis para alugar”, diz Arthur. Nessa comparação, o investidor encontra menos risco, mais simplicidade e, na maioria dos casos, rentabilidade maior.

Ao mesmo tempo, como um único fundo pode possuir lastro em vários imóveis, o nível de segurança nessa transação é muito maior. Isso porque quando o investidor adquire um imóvel, ele depende exclusivamente daquele ativo – havendo demora na ocupação ou na revenda, fica sem ganho algum por tempo indeterminado e ainda precisa arcar com despesas como condomínio e IPTU.

Como qualquer investimento de renda variável, o FII não é isento de riscos. Volatilidade econômica, alta na taxa de juros e oscilações no mercado imobiliário como um todo podem prejudicar o rendimento de um fundo. Os maiores riscos estão atrelados à vacância dos imóveis do fundo, à variação nos preços desses imóveis e à inadimplência dos ocupantes.

A rigor, é possível investir em FIIs a partir de R$ 100, mas Arthur acredita que a vantagem começa a aparecer com capital de cerca de R$ 5 mil. “Se eu não tenho esses 5 mil agora, mas tenho um pouco todo mês, posso começar a ir comprando 100 por mês e aprendendo como funciona o mercado”, aconselha o professor.

Por que 2018
De acordo com o analista Medeiros, o ano de 2017 representou o final de um ciclo ruim no mercado de imóveis e, consequentemente, dos fundos imobiliários. Com uma “pausa” na chegada de novos empreendimentos no último ano e a recuperação na procura que deve ocorrer ao longo de 2018, principalmente em São Paulo, a vacância deve diminuir, melhorando a rentabilidade dos fundos com lastro em imóveis. Mercados como o Rio de Janeiro, que apresentam situação mais crítica para imóveis de alto padrão, devem sofrer um pouco mais antes de vislumbrar a mesma recuperação.

O mercado espera que a taxa de juros fique em 7% - ou até um pouco abaixo disso - em 2018, mas ainda que alguma surpresa aconteça e os juros voltem a subir, esse movimento seria compensado pela melhora no mercado imobiliário . “A diferença do que a gente tinha, por exemplo, em 2012 [ano em que muitos investidores perderam] é que as taxas de juros subiram naquela época enquanto o mercado imobiliário entrou em declínio. Agora, é possível que a gente veja as taxas de juros subirem, mas o mercado imobiliário deve entrar num período de melhora”, explica Arthur.

Dados da Engebanc divulgados no programa Fundos Imobiliários da InfoMoneyTV mostram que 2017 viu um recorde na demanda por imóveis de alto padrão. Mesmo com a maior crise econômica já registrada no país, a absorção no mercado de classe A+ foi a maior da história, ainda que às custas de queda no preço. Para a empresa, essa movimentação em busca pelos melhores imóveis a preços mais baixos é um demonstrativo de que o “fundo do poço” no mercado de alto padrão chegou em 2016 – agora, a movimentação é ascendente, e a correção nos preços é o próximo passo.

“Estamos sentindo um trabalho cada vez mais forte em assessoria de investimento, um indicativo de que o ciclo de alta começou”, disse, no programa, o especialista da Engebanc Marcelo da Costa Santos. “No primeiro semestre, esperamos uma continuação do que foi o Brasil de setembro para cá – uma melhora gradual, lenta, todos os dias no jornal tem uma boa notícia”, continua, mas com os pés no chão: anos de eleições são incertos para o mercado imobiliário como um todo, e as empreiteiras tendem a lançar empreendimentos com maior cautela. A partir de maio até final de julho, “teremos as candidaturas à presidência. Neste momento deve haver uma redução dos negócios imobiliários ou até mesmo uma trava, dependendo das candidaturas – não só os resultados. Isso deve acabar em outubro, quando houver a eleição presidencial”, diz Santos.

Eleições
Esses fundos se tornam ainda mais atraentes se comparados à bolsa de valores. Com eleições presidenciais e cenário ainda incerto para a política econômica, 2018 deve ser um ano turbulento para quem investe em ações e assustador para uma pessoa que comece a investir em renda variável neste ano. Um fundo imobiliário, pela natureza de entregar rendimentos mensalmente, é opção de renda variável que sofre relativamente menos abalos nessas épocas.

“Em ano de eleição, a bolsa tende a apresentar volatilidade muito maior que os fundos imobiliários”, diz o professor Moraes. Em 2014, essa diferença de volatilidade ficou evidente: embora o IFIX e o Ibovespa tenham tido uma variação praticamente igual naquele ano (-2,9% do IFIX, contra -2,7% do IBOV), o Ibovespa chegou a marcar alta de 22% na sua máxima do ano e queda de 13% na mínima de 2014; já o IFIX chegou a cair 10% no seu pior momento, em fevereiro de 2014, e subir 3,7% na maior pontuação anual, alcançada em outubro.

Carteira recomendada
A pedido do InfoMoney, Rodrigo da Costa Medeiros preparou uma carteira recomendada de fundos imobiliários para investir em 2018. É possível investir em FIIs a partir do home-broker, da mesma forma que se investe no mercado acionário.

O fundo de maior peso na carteira (16%) é o FIIB11, fundo proprietário de uma parte do Perini Bussiness Park, o maior condomínio multi-setorial do Brasil, com forte atuação na área Industrial e Logística, localizado na cidade de Jonville. Segundo Medeiros, trata-se de um empreendimento muito difícil de ser replicado na região, o que impede concorrência e facilita a locação quando ocorre vacância.

Em seguida aparecem o ABCP11 e o BBRC11, com peso 15%. Tratam-se, respectivamente, de fundos de shopping e de agências bancárias. Para o primeiro deles, o motivo do aparecimento na carteira é o fato de ter conseguido uma boa receita mesmo diante da forte recessão no país. Diz Medeiros: “tenho expectativas de que o shopping consiga melhorar a sua receita ao longo dos próximos anos, na medida que houver um aumento de consumo das famílias”. Quanto ao BBRC11, cita a ótima localização dos imóveis e contratos atípicos com bastante tempo antes do vencimento e expectativa de melhora do rendimento para o fevereiro.

Confira, abaixo, a carteira recomendada e, depois, as justificativas feitas pelo próprio analista para a indicação de cada fundo. O rendimento imediato é da ordem de 0,6% ao mês:

Fundo Código Segmento Peso % Cotação de fechamento no dia 12/01/2018 (R$)
FDO INV IMOB INDUSTRIAL DO BRASIL FIIB11 Industrial/Logística 16 390
FDO INV IMOB GRAND PLAZA SHOPPING ABCP11 Shopping 15 15,75
BB RENDA CORPORATIVA FDO INV IMOB – FII BBRC11 Agências Bancárias 15 144,80
CSHG GR LOUVEIRA FDO DE INV IMOB - FII GRLV11 Logística 10 1.140
FDO INV IMOB - FII HOSPITAL NOSSA SRA DE LOURDES NSLU11 Hospital 10 230
Malls Brasil Plural FII MALL11 Shoppings 10 103,60
RB CAPITAL RENDA II
FDO INV IMOB – FII RBRD11 Varejo/Logística 8 80,60
KINEA ÍNDICES DE PREÇOS FDO INV IMOB
- FII KNIP11 Recebíveis 8 108,25
FATOR VERITA FDO INV IMOB - FII VRTA11 Recebíveis 8 110,80

- ABCP11 – Fundo proprietário de um shopping localizado na região do ABC Paulista, o qual, ainda que diante da forte recesso do país e da região, conseguiu uma boa receita, assim, tenho expectativas de que o shopping consiga melhorar a sua receita ao longo dos próximos anos, na medida que houver um aumento de consumo das famílias.
- BBRC11 – Fundo proprietário de imóveis novos, recém construídos, e muito bem localizados. Possui seus contratos atípicos com bastante tempo antes do vencimento e, em princípio, a partir de fevereiro terá uma melhora no rendimento com o fim das obras de uma das agências, a qual utiliza uma pequena parte da receita do fundo.
- FIIB11 – Fundo proprietário de uma parte do Perini Bussiness Park, o maior um condomínio multisetorial do Brasil, com forte atuaça na área Industrial e Logística, localizado na cidade de Jonville. Um empreendimento muito difícil de ser replicado na região, o que impede concorrência e facilita a locação quando ocorre vacância.
- GRVL11 – Fundo de logística que teve os contratos de locação reajustados durante o pior momento da crise, o que possibilita o valor do aluguel ter um reajuste acima da inflação quando a economia melhorar e a vacância dos imóveis de logísticas voltar a cair. Além disso, o fundo tem condições de melhorar o rendimento para 2018 em razão dos reajustes inflacionários do aluguel e pelo fato de estar
distribuindo abaixo dos 100% do lucro líquido.
NSLU11 – Fundo do setor de hospital, excelente para diversificar a carteira do investidor, e que o atual aluguel vigente é decorrente de uma redução concedida liminarmente em uma ação judicial que tramita para revisar o aluguel, o que minimiza a possibilidade de novas grandes reduções na receita, ainda que a liminar judicial não reduza o aluguel conforme a totalidade do pedido na ação judicial.
RBRD11 – Fundo com poucos imóveis, apenas quatro, sendo 61% da receita vem de contratos com a empresa Leader. Os contratos de locações são atípicos e tem o primeiro vencimento apenas em janeiro de 2024, quando poderá ser revisto o valor do aluguel. Até lá, em caso de rescisão, os locatários precisariam pagar multa equivalente por todo o período que ainda remanesce para acabar o contrato, o que gera uma excelente segurança ao fundo e a expectativa de seu fluxo de caixa pelos próximos anos. O fundo tem três locatários que pagam aluguéis mensais e um que paga anual, em outubro, com reflexo no rendimento. Os riscos do aluguel caro deste fundo aparentemente fiz com que os investidores deixassem ele um pouco de lado, com isso, o fundo hoje gera um dos maiores yields anuais, sendo que o rendimento recorrente mensal, sem o aluguel mensal, já gera um dos maiores yields do mercado.
- KNIP11 e VRTA11 – São fundos de recebíveis pouco expostos ao CDI/Selic e que possuem uma taxa de juros pré-fixada na média acima da atual Selic, além da correção por índices inflacionários. Com a queda na Selic e pequena recuperação dos índices inflacionários, esses dois fundos são excelentes opções neste setor e para melhorar o yield da carteira do investidor. NSLU11 – Fundo do setor de hospital, excelente para diversificar a carteira do investidor, e que o atual aluguel vigente é decorrente de uma redução concedida liminarmente em uma ação judicial que tramita para revisar o aluguel, o que minimiza a possibilidade de novas grandes redução na receita, ainda que a liminar judicial não reduz o aluguel conforme a totalidade do pedido na ação judicial.

- MALL11 – Fundo de shopping recém lançado. O fundo tinha a expectativa de adquirir três ativos, classificados,quando da análise do IPO, como "bom", "médio" e "de qualidade questionável". Mesmo assim, no IPO indiquei a participação. Como foi captado menos que o proposto, o fundo conseguiu comprar apenas o shopping Maceió, o melhor do portfólio, o que faz com que eu mantenha minha indicação. A expectativa é que este fundo de shopping gere um yield de 0,60%.
VISC11 – Fundo de shopping recém lançado, com ativos de qualidade na linha com a média do mercado de fundos imobiliários, não sendo ativos de tanto destaque como aqueles dos fundos SHPH11 e PQDP11, mas que em razão disso proporcionam um yield mensal superior, sendo uma boa opção no setor.


www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/7151718/fundos-imobiliarios-sao-melhor-investimento-para-brasileiro-tradicional-2018

POR PAULA ZOGBI EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 19 JAN, 2018 15H41 - ATUALIZADA EM 17H52
Estudo mostra quantos Fundos Imobiliários são necessários para uma carteira "ideal"
Diversificação é a chave para ganhar dinheiro com fundos imobiliários


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SÃO PAULO – Um estudo detalhado sobre o mercado de fundos imobiliários no Brasil descobriu que o fator realmente relevante para garantir boa dose de risco é a quantidade de ativos na carteira. Tendo isso em vista, os cálculos de especialistas mostram dois números de fundos que iniciam "estabilidade" no risco: entre 7 e 13 fundos - este seria, portanto, intervalo mínimo ideal para otimizar uma carteira: a escolha final depende do perfil do investidor.

Para conversar sobre essa pesquisa, o programa Fundos Imobiliários da InfoMoney TV recebeu nesta sexta-feira (19) dois acadêmicos renomados na área: Prof. Dr. Ricardo Goulart Serra, da FECAP e Prof. Dr. Luiz Paulo Lopes Fávero, da FEA-USP.

Apresentado pelo professor do InfoMoney Educação Arthur Vieira de Moraes, o programa analisará outros dois materiais acadêmicos. Um deles compara risco-retorno do IFIX com outros índices representativos do mercado acionário e o outro demonstra a importância dos fundos imobiliários como diversificação em uma carteira que também contenha ações.

No primeiro estudo, foi descoberto que o Índice de Fundos Imobiliários IFIX apresenta risco consideravelmente mais baixo que o Ibovespa e outros índices. Esmiuçando a análise, porém, nota-se também que o retorno acabou sendo mais modesto: quando a bolsa sobe, ela sobe mais que os fundos imobiliários.

Já o segundo comprovou que o investidor em ações deve considerar a inclusão de FIIs em sua carteira para obter, além de risco reduzido intra-classe, também uma redução adicional de risco diversificável extra-classe (FIIs e ações, objeto de estudo deste artigo).

O programa vai ao ar ao vivo na InfoMoneyTV a partir das 15h45. Confira no player acima.

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