IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

Arena Previdência, Planejamento Financeiro

Saída da Petrobras do Torre Almirante em fevereiro mostra riscos e desafios dos fundos imobiliários

ANGELO PAVINI
31 de janeiro de 2017, 16:29 684
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O Torre Almirante, um dos mais famosos prédios do Rio de Janeiro, perde agora em fevereiro seu inquilino, a Petrobras, o que servirá de teste para dois dos principais fundos imobiliários do mercado, o BC Fund e o Fundo TA, ambos do BTG Pactual, conforme analisa a consultoria Uqbar, especializada em securitização. Em artigo publicado em seu portal de análises TLON, com base em dados do Anuário Uqbar Securitização e Financiamento Imobiliário 2017, a consultoria mostra que a saída ocorre em um momento muito ruim, de forte crise no Rio de Janeiro, e pode ter impactos no segmento de fundos imobiliários como um todo ao mostrar os riscos de carteiras com um único imóvel e um só inquilino, os chamados monoativos. É também uma oportunidade de lembrar que os fundos imobiliários não são aplicações de renda fixa como alguns chegam a sugerir, mas investimentos em imóveis.

Caixa no térreo

O emblemático edifício de alto padrão, de 36 andares, construído e inaugurado há pouco mais de dez anos no Centro do Rio de Janeiro em local marcado por uma tragédia histórica na cidade, foi alugado em sua totalidade para a Petrobras. A exceção foi o térreo, onde funciona uma agência da Caixa Econômica Federal, cujo aluguel representa 1% da rentabilidade do edifício. Era época da exuberância precipitada do pré- sal e os donos eram dois fundos de investimento imobiliário (FII).

Pois o Torre Almirante perde agora seu inquilino, em meio à maior retração econômica do país, a uma situação fiscal pré-falimentar do Estado do Rio de Janeiro, a uma inversão aguda nas condições estruturais do mercado imobiliário carioca, e a um ajuste profundo na empresa carro-chefe da economia estadual, pra não dizer da economia brasileira.

Aluguel acima do mercado

Segundo a Uqbar, a abundância de recursos do inquilino na época explica um valor de aluguel no Torre Almirante acima do visto no mercado imobiliário de escritórios no Centro do Rio de Janeiro. Em dezembro de 2015, porém, já na nova realidade, de grave crise financeira e de endividamento, a Petrobras anunciou que deixaria o prédio, apesar de ter renovado o contrato meses antes, em fevereiro, com uma redução do aluguel de 13% até 2022. Em agosto do ano passado, os donos do Torre Almirante anunciaram a rescisão de fato do contrato e a desocupação em fevereiro.

Fundos imobiliários

Os dois FII donos do imóvel, ambos administrados pelo BTG Pactual Serviços Financeiros, o FII Prime Portfólio, que detém 60% do edifício e que, por sua vez, tem 100% de suas cotas detidas pelo FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BC Fund), e o FII Torre Almirante (FII TA), que detém os outros 40% do edifício, têm direito ainda ao equivalente a quatro meses de aluguel por conta de multa de rescisão de contrato.

Fatia gorda do rendimento dos fundos

A receita mensal de aluguel do Torre Almirante que vinha sendo pago pela Petrobras alcança, no caso do BC Fund, R$ 4,1 milhões, ou aproximadamente 17,6% da sua receita total mensal em novembro de 2016, e no caso do FII TA, R$ 2,7 milhões, ou aproximadamente 99% da sua receita total mensal. Este aluguel equivale a aproximadamente R$ 164,9 por metro quadrado, levando-se em conta a área bruta locável do edifício de 41.468,6 metros quadrados.

Para Uqbar, a busca por substituição da Petrobras significa, por definição, uma busca também pela diversificação dos riscos de crédito e de ruptura/reposição de contrato do ativo desses dois fundos. ”Não se vislumbra no mercado o prospecto de um próximo inquilino da dimensão da Petrobras, que alugasse todo o edifício”, avalia a consultoria. Provavelmente, trata-se de uma busca por diversificação relevante, entre vários inquilinos.


www.arenadopavini.com.br/arena-previdencia/saida-da-petrobras-do-torre-almirante-em-fevereiro-mostra-riscos-e-desafios-dos-fundos-imobiliarios

17/01/2017 às 05h00
As perspectivas para os fundos imobiliários em 2017 Por Augusto Martins
Exclusivo para assinantesPara ler a matéria completa faça seu login ou cadastre-se Quando se pensa em investimento, provavelmente a primeira pergunta que vem à mente é: "onde devo investir meu dinheiro?". Bom, se essa não for a primeira pergunta, com certeza

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17/01/2017 VOLTAR
As perspectivas para os fundos imobiliários em 2017

HOJE, O IFIX, ÍNDICE DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS, TEM 70 FUNDOS EM SUA COMPOSIÇÃO, MAS TINHA APENAS 17 QUANDO ELE FOI CRIADO, EM 2011.

Quando se pensa em investimento, provavelmente a primeira pergunta que vem à mente é: "onde devo investir meu dinheiro?". Bom, se essa não for a primeira pergunta, com certeza será a segunda.

As respostas serão variadas e provavelmente só serão assertivas depois de muitas perguntas. Perfil? Horizonte? Objetivos? Tolerância a risco? Preferência setorial? Afinal, cada investidor tem suas próprias idiossincrasias. No mundo dos fundos imobiliários não é diferente, mas a pergunta é normalmente ainda mais direta: "qual fundo eu compro?". Longe de existir uma única resposta, é interessante olhar para trás e entender o comportamento ano a ano, quais fundos tiveram boas performances e quais não.

Hoje, o Ifix, índice dos fundos imobiliários, tem 70 fundos em sua composição, mas tinha apenas 17 quando ele foi criado, em 2011. Apenas este dado já é um indicador de quanto a indústria foi transformada neste período, assim, o Ifix passou a ter uma composição parecida com a de hoje apenas em 2014, já que surgiram muitos fundos novos e emissões de cotas em 2012 e 2013. Com este cenário, faz sentido analisar o que aconteceu em 2016 e também na janela de três anos (2014 a 2016).

Primeiro vamos olhar 2016. As dez melhores performances do ano não têm muito em comum, são de segmentos diversos e têm características bem diferentes entre si. Uma presença marcante são os fundos que tiveram "problemas resolvidos", seja uma vacância relevante ou questões de gestão. Já no lado negativo, nas dez piores performances, existiu um fator comum, vacância acima da média.

O fato é que a classe de ativos fundos imobiliários performou muito bem em 2016, contando com só quatro fundos negativos e, melhor do que isso, 89% dos fundos superaram o CDI e 62% o IMA-B. Com isso, foi mais importante o investidor escolher investir na classe de ativos do que escolher o fundo A ou B.

E 2014 a 2016? Na janela de três anos, a história é bem diferente, já que menos da metade dos fundos superou o CDI e o IMA-B, mas, diferentemente da curta da janela de um ano, as boas performances são fáceis de serem explicadas e tem muito em comum. As boas performances ficaram concentradas em quatro tipos de fundos: Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de Shopping Centers, FIIs com Escritórios AAA em SP, FIIs com contratos "atípicos" (de longo prazo, sem revisão de preço ou possibilidade de rescisão antecipada) e FIIs que carregam CRIs (papéis de renda fixa com lastro imobiliário).

A explicação é intuitiva. O varejo foi o último setor a sentir os problemas da economia, assim, nesta janela de três anos, a crise ainda não foi percebida. Os prédios de SP não estão em seu melhor momento, mas a qualidade dos ativos AAA (e escassez destes fundos) é percebida rapidamente nos movimentos de recuperação. Os contratos atípicos por sua vez, são mais resilientes. Por fim, todos os fundos com ativos de renda fixa tiveram boa performance num período em que a Selic ficou a maior parte do tempo em 14,25%.

Incrivelmente, as piores performances dos três anos também são fáceis de explicar. Fundos de escritórios no RJ ou com vacância relevante (e persistente) tiveram performance ruim no período. Os outros dois tipos foram os fundos industriais/logísticos e fundos com renda garantida. Os imóveis logísticos contam com ciclo mais curto do que os demais, assim, a crise começou mais cedo por lá. Já os fundos com renda garantida, em sua grande maioria, tiveram queda relevante de renda após o período garantido, o que se traduziu em perdas ao investidor.

E 2017? Bom, não faria sentido olhar para trás e não ousar uma projeção para 2017. É provável que as melhores performances de 2017 estejam recheadas de fundos com "problemas resolvidos", sendo que os fundos com vacância expressiva são os melhores candidatos. Agora, a pergunta de US$ 1 milhão é descobrir quais serão estes fundos, já que a escolha de um fundo sem o "problema resolvido", pode resultar na pior performance do ano.

Ter a melhor performance do ano é ótimo, mas faz mais sentido olhar uma janela mais longa, até 2019 pelo menos, e assim mitigar o risco de performance com teses de investimento mais consistentes e com maior chance de se concretizar num período maior, afinal, investir e apostar são coisas distintas.

Neste sentido, os fundos com contratos atípicos deverão ser boas opções pelos mesmos motivos do passado, e os papéis de renda fixa, ainda que a taxa de juros já tenha começado a cair, devem continuar com boa remuneração. FIIs de escritórios classe A em São Paulo também poderão ter uma boa performance, talvez com um ciclo ligeiramente maior do que três anos.

Já em outros segmentos, poderá ocorrer uma mudança de cenário, com resultados opostos aos do passado. Os fundos de shoppings, ao contrário do triênio 2014 a 2016, poderão patinar no período de 2017 a 2019, já que os consumidores continuarão endividados com confiança baixa e desemprego alto, sinais de que o varejo ainda pode demorar para se recuperar.

Na ponta oposta, parece que os ativos logísticos poderão apresentar resultado melhor à frente em função do ciclo mais curto. Com os cintos apertados, toda a indústria e comércio reduziu ao máximo seu espaço de estocagem, assim, qualquer melhora na atividade econômica poderá aumentar a demanda por estes espaços rapidamente.

E a indústria de FIIs? Sem dúvida teremos expansão, consolidação dos portfólios e vantagens do produto. Já os retornos, arrisco dizer que, em média, ficarão acima do CDI em três anos. O tempo dirá.

*Augusto Martins é sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos.

Esse é o RESULTADO FINAL da contagem dos votos do IAFI para JUN-2017, houve participação de 7 Foristas e 35 votos:

ITEM CÓDIGO VOTOS

1 FIGS11 4
2 MFII11 3
3 RNGO11 3
4 AEFI11 2
5 FAED11B 2
6 FIIP11B 2
7 MXRF11 2
8 EDGA11B 1

9 CPTS11 1
10 EDFO11B 1
11 EURO11 1
12 FAMB11B 1
13 FCFL11 1
14 FFCI11 1
15 HGRE11 1
16 JSRE11 1
17 KNIP11 1
18 MAXR11 1
19 MBRF11 1
20 RBRD11 1
21 SAAG11 1
22 SDIL11 1
23 VRTA11 1
24 XPCM11 1


( ** ) NESTES 58 MESES, o AEFI se manteve na liderança com 205 votos:

COMENTÁRIO DO GESTOR

Neste mês, o fundo anunciou distribuição de rendimentos no valor de R$1,10/cota que, com o preço de fechamento da cota na BM&FBOVESPA em 31/03/2016 de R$106,00 o que representou um retorno bruto de 1,04%a.m., ou 12,45%a.a., sendo este valor isento de imposto de renda para as pessoas físicas nos termos previstos em lei, e uma TIR de 12,57% a.a. desde o lançamento do fundo.

O volume de negociação das cotas do Fundo, referente ao mês de março/2016 no mercado secundário foi de R$ 3,7 milhões, ou média diária de R$ 170 mil na BM&FBOVESPA.

Substituição de ativos (status)

A análise da documentação do imóvel escolhido para avançar no processo de substituição dos ativos do fundo continua em andamento.

O status do andamento do processo será informado nos relatórios mensais de gestão do Fundo e oportunamente poderá ser convocada
assembleia geral de cotistas para tratar do assunto.

Para receber os relatórios mensais dos FIIs da XP Gestão por email, cadastre-se enviando um email para: ri@xpgestao.com.br
bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=AEFI&strData=2016-04-08T11:49:25.257

( *** ) Diante do empate entre 17 FIIs:

CÓDIGO VOTOS HISTÓRICO

8 EDGA11B 1 4 ª
9 CPTS11 1 81 ª
10 EDFO11B 1 74 ª
11 EURO11 1 69 ª
12 FAMB11B 1 70 ª
13 FCFL11 1 34 ª
14 FFCI11 1 32 ª
15 HGRE11 1 8 ª
16 JSRE11 1 46 ª
17 KNIP11 1 93 ª
18 MAXR11 1 19 ª
19 MBRF11 1 17 ª
20 RBRD11 1 10 ª
21 SAAG11 1 31 ª
22 SDIL11 1 26 ª
23 VRTA11 1 22 ª
24 XPCM11 1 16 ª



para 1 vaga (s) restante (s) e da ausência de uma votação de desempate antes do início do pregão, ficou estabelecido o critério de desempate pelo histórico de votação dos ativos conforme regra da CAFI:


Regra de votação, item 3 da CAFI:


"Em caso de empate, entre a 8.ª e 9.ª colocada por exemplo, é feita uma votação rapida entre as duas (ou mais) para ver qual vai compor a carteira. Se não der tempo p/ fazer esta votação, a empresa escolhida será aquela com maior números de votos no histórico."

POR PAULA ZOGBI EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 16 JUN, 2017 15H33 - ATUALIZADA EM 16H40
Vale a pena investir em fundos imobiliários? Especialistas comentam
Membro do comitê de acompanhamento de cotistas do BC FUND, um dos maiores do Brasil, é convidado do programa Fundos Imobiliários

SÃO PAULO - Investir no mercado de fundos imobiliários neste momento de crise econômica é uma boa ideia? Dois especialistas discutiram o assunto no programa Fundos Imobiliários desta sexta-feira, 16 de junho.

Apresentado pelo professor do InfoMoney Educação Arthur Vieira de Moraes, o programa de hoje tem como convidado Felipe Guarnieri, investidor em fundos imobiliários desde 2009 e membro do comitê de acompanhamento de cotistas do BC FUND, um dos maiores do Brasil. Na conversa, foram abordados temas como o trabalho do grupo de acompanhamento, conteúdo dos relatórios do fundo e a regulamentação atual brasileira.

Segundo Guarnieri, o investidor erra quando acha que o fundo imobiliário deve ser visto como um papel. É essencial conhecer de fato o mercado imobiliário, ter noções de urbanismo e, eventualmente, fazer visitas aos imóveis em questão - algo que ele mesmo fez quando investiu em seu primeiro shopping. Esses pontos são o que difere o fundo imobiliário de um investimento em empresa.

Confira abaixo o programa completo:


www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/6704202/vale-pena-investir-fundos-imobiliarios-especialistas-comentam

Diante da queda na cotação de vários FIIs neste mês, indicarei para a carteira apenas FUNDOS DE TIJOLOS (blue-chips, mid-caps e small-caps) com 0,70% < yield <1,00%:

FIIB11
FIIP11B
FLMA11
FMOF11
FPAB11
HCRI11B
HGBS11
HGJH11


INDICAÇÃO DE ativos CONSOLIDADOS para o IAFI: Renda REAL, Dividend Yield, bons locatários, boa localização e boa relação P/VP, buscando uma maior rentabilidade, além da diversificação interna da carteira.

É importante destacar que estamos diante de uma carteira virtual de FIIs para estudo e troca de opiniões, e as indicações aqui postadas não devem servir para tomada de decisão de nenhum investidor, para isso é preciso estudar os Fundos, através da leitura dos prospectos, relatórios mensais, Demonstrações Financeiras, além da seção de fatores de riscos, pois ninguém deste Fórum se responsabilizará pelas perdas de terceiros.

Saiba onde investem todos os fundos imobiliários negociados na Bovespa - InfoMoney
Veja mais em: www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/2617769/saiba-onde-investem-todos-fundos-imobiliarios-negociados-bovespa#escritorios

30/06/2017 às 05h00
CVM barra emissão de CRI da BR Properties
Por Daniela Meibak e Juliana Schincariol | De São Paulo e do Rio
Exclusivo para assinantesPara ler a matéria completa faça seu login ou cadastre-se

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) barrou a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) da BR Properties no valor de R$ 55

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13/06/2017 às 05h00 1
Imobiliários vivem oscilações
Por Suzana Liskauskas | Para o Valor, do Rio

Exclusivo para assinantesPara ler a matéria completa faça seu login ou cadastre-se Nos últimos quatro anos, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) começaram a despertar a atenção dos investidores brasileiros, principalmente pessoas físicas, pois o

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07/06/2017 às 05h00
Fundações planejam venda de imóveis
Por Juliana Schincariol e Claudia Schüffner | Do Rio Exclusivo para assinantes Para ler a matéria completa faça seu login ou cadastre-se

A reorganização dos investimentos de Petros e Funcef, dois dos três maiores fundos de pensão do Brasil, passa pela carteira de imóveis. O fundo de pensão dos

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