rst
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Post by rst on Oct 26, 2015 8:23:54 GMT -3.5
Tópico para discussão do FII Cyrela Thera Corporate
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SS
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Post by SS on Mar 1, 2016 17:57:04 GMT -3.5
A CCP vendeu a participação dela no THERA CORPORATE:
"São Paulo, 01 de março de 2016 – A Cyrela Commercial Properties S/A Empreendimentos e Participações (“CCP ou “Companhia”), empresa listada no Novo Mercado da BM&F/BOVESPA, (Código: CCPR3), vem a público informar que, em continuidade ao Comunicado ao Mercado divulgado em 03 de dezembro de 2015, a Companhia concluiu a venda da totalidade de suas quotas na subsidiária proprietária das unidades no empreendimento de escritórios corporativos denominado “Thera Corporate”, localizado na Cidade de São Paulo, pelo valor bruto de R$ 236 milhões, reduzido deste valor o saldo de financiamento em aberto"
O preço de venda avalia a propriedade a ~ R$ 12.400/m², segundo a informação da ABL própria da CCP no 3T15 (R$ 236 milhões/19.002 m²).
O preço da quota do THRA11B avalia o imóvel a ~ R$ 8.500/m² (1.472.728 quotas x R$ 55 / 9.476 m²). As unidades são diferentes e a presença ou não de inquilinos com contratos diferentes pode mudar bem a avaliação, mas a diferença é bem grande (desconto de ~ 30% das quotas do fundo para a venda da CCP).
De qualquer maneira, uma boa indicação do mercado privado de que a propriedade tem valor.
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Post by jigsaw on Mar 5, 2016 15:39:31 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 5, 2016 15:45:21 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 5, 2016 15:52:51 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 5, 2016 16:00:12 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 5, 2016 16:09:24 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 5, 2016 16:15:28 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 5, 2016 16:20:24 GMT -3.5
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rst
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Post by rst on May 21, 2016 10:18:59 GMT -3.5
não consegui pegar o comunicado original no site da bmfbovespa, que está com problemas hoje. Reproduzi o que constava no site do tetzner
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Post by cpf216 on May 21, 2016 11:46:26 GMT -3.5
Da listinha do TFOF, esse.
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Post by jigsaw on May 24, 2016 9:08:46 GMT -3.5
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SS
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Post by SS on May 24, 2016 15:04:54 GMT -3.5
Eu acho muito baixa essa avaliação.
Se você faz um fluxo de caixa descontado de uma propriedade com vacância ou em período de carência, como é o caso do Thera, vai ter um fluxo muito baixo (ou negativo) nos primeiros períodos e a avaliação certamente será baixa. Passado esse período, quando as unidades estiverem locadas e gerando renda, o mesmo fluxo de caixa vai dar um número substancialmente mais alto.
Tanto a oferta de R$ 100 milhões quanto o laudo de R$ 94 milhões avaliam a propriedade a um patamar em que ninguém consegue nem construir um prédio na região (~ R$ 10.500/m²).
Se quisermos comparar, basta ver o laudo do Vila Olímpia Corporate (VLOL11), que está em fase final de carência das locações. Avalia o edifício quase na mesma região a ~ R$ 16.000/m². No entanto, a melhor comparação ainda é a venda da participação da CCP no próprio Thera (~ R$ 12.400/m²), com a ressalva de que a parcela da própria CCP também estava vaga e em carência, somando o fato de que a CCP estava altamente endividada e precisava fazer caixa. Ou seja, provavelmente vendeu barato para levantar recursos.
Não precisa ser gênio pra fazer a conta de que apenas ao igualar a proposta de venda da CCP, os quotistas do Thera ganham quase 20% na avaliação do imóvel. Em um imóvel com situação "normalizada", gerando renda, provavelmente a avaliação será bem melhor.
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rst
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Post by rst on May 24, 2016 15:41:51 GMT -3.5
Eu acho muito baixa essa avaliação. Se você faz um fluxo de caixa descontado de uma propriedade com vacância ou em período de carência, como é o caso do Thera, vai ter um fluxo muito baixo (ou negativo) nos primeiros períodos e a avaliação certamente será baixa. Passado esse período, quando as unidades estiverem locadas e gerando renda, o mesmo fluxo de caixa vai dar um número substancialmente mais alto. Tanto a oferta de R$ 100 milhões quanto o laudo de R$ 94 milhões avaliam a propriedade a um patamar em que ninguém consegue nem construir um prédio na região (~ R$ 10.500/m²). Se quisermos comparar, basta ver o laudo do Vila Olímpia Corporate (VLOL11), que está em fase final de carência das locações. Avalia o edifício quase na mesma região a ~ R$ 16.000/m². No entanto, a melhor comparação ainda é a venda da participação da CCP no próprio Thera (~ R$ 12.400/m²), com a ressalva de que a parcela da própria CCP também estava vaga e em carência, somando o fato de que a CCP estava altamente endividada e precisava fazer caixa. Ou seja, provavelmente vendeu barato para levantar recursos. Não precisa ser gênio pra fazer a conta de que apenas ao igualar a proposta de venda da CCP, os quotistas do Thera ganham quase 20% na avaliação do imóvel. Em um imóvel com situação "normalizada", gerando renda, provavelmente a avaliação será bem melhor. Bom pontos. O que também não faz sentido é colocarem o imóvel à venda neste momento tão desfavorável aos vendedores. O fundo não tem dívida e os cotistas não dependem da venda do imóvel para se desfazerem de suas cotas. Ainda que os gestores acreditem que vender o bem possa ser do interesse dos cotistas, poderiam aguardar tranquilamente por uns anos até o mercado se reaquecer.
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Post by cpf216 on May 24, 2016 16:32:41 GMT -3.5
... ... ... Eu acho muito baixa essa avaliação. Então vai lá e manda uma proposta melhor. Sério. Adianta nada dizer que vale mais. Tem de ir lá e mostrar a grana. O que também não faz sentido é colocarem o imóvel à venda neste momento tão desfavorável aos vendedores. QUEM colocou o imóvel a venda? Não precisa estar a venda para receber proposta (que foi o que ocorreu). Nem, aliás, para levar take over.
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SS
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Post by SS on May 24, 2016 23:48:56 GMT -3.5
... ... ... Eu acho muito baixa essa avaliação. Então vai lá e manda uma proposta melhor. Sério. Adianta nada dizer que vale mais. Tem de ir lá e mostrar a grana. Oras, se eu tivesse R$ 105 milhões sobrando, faria. A venda da CCP já me mostrou que há compradores do ativo por 20% a mais. Por que não? Se bobear, são os mesmo compradores adquirindo o restante do edifício com desconto para o que pagaram à CCP. Ou algum arbitrador comprando para revender na avaliação que a CCP conseguiu (que não é nenhum valor absurdo). Se quiser ser paranóico, pode ser a própria CCP arbitrando os mercados privado e secundário. Ou simplesmente alguém que, como eu, acha que o edifício vale mais e pretende mantê-lo em seu portfólio. Afinal, quem paga valor "cheio" por um ativo com vacância e carência nos contratos de locação? De qualquer maneira, hoje não tenho recurso pra isso nem acesso a quem tenha. O máximo que pude fazer foi comprar algumas míseras quotas quando a CCP anunciou a venda e me indicou que o imóvel valia mais que o secundário dizia. Mesmo assim, são ~ 25% em quase três meses e não posso reclamar. Como não tenho quotas suficientes pra fazer barulho em assembleia, se venderem, coloco o troco no bolso e bola pra frente em busca de outra oportunidade. Vida de pequeno investidor... Quem sabe no futuro?
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SS
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Post by SS on Jun 7, 2016 9:19:10 GMT -3.5
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rst
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Post by rst on Jun 17, 2016 7:20:03 GMT -3.5
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SS
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Post by SS on Jun 17, 2016 9:04:11 GMT -3.5
Pelo menos identificaram o comprador:
E que consultoria de qualidade anda sendo prestada pela CCP, hein?
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Deleted
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Post by Deleted on Jun 23, 2016 23:45:10 GMT -3.5
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