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Post by jigsaw on Jan 12, 2016 8:45:01 GMT -3.5
Se a Petrobrás devolver um imóvel em Macaé, tem outras empresas no local que poderiam se interessar em ocupá-lo, a um valor minimamente razoável para o fundo? Dificilmente, Bochan, a sorte de Macaé , no momento, depende do petróleo. E com a deterioração da situação financeira da Petrossauro e e queda dos preços do petróleo no mercado internacional, a situação do município se complicou. Assim como aconteceu no Rio, a queda das cotações pode ter implicado em uma queda de 50% nos royalties do petróleo: economia.uol.com.br/noticias/bloomberg/2015/02/03/brasil-cortes-na-petrobras-sao-desastrosos-para-macae-a-capital-do-petroleo.htmTanto XTED11 como XPCM11 podem ser grandemente afetados, daí o nervosismo no mercado. A XTED11 tem hoje basicamente dois prédios, um em processo de desocupação (esse é o prédio "bom" do fundo). O outro está localizado em Macaé, locado para a Petrossauro (esse é o prédio "ruim"). Uma desocupação, no presente momento, levaria a uma vacância quase total do fundo. O caso do XPCM11 é diferente: gastou-se um bom tempo e dinheiro até que o prédio ficasse segundo as exigências da Petrossauro. A atividade que a empresa exerce lá, de monitoramento, não parece ser uma atividade que entraria no topo da lista de cortes de atividades da empresa. Mas, mesmo sendo menor que o risco de vacância na XTED11, o resultado seria que o prédio se tornaria um elefante branco, numa região em decadência econômica. , XPCM11 eu acho muito arriscado, tanto pela localização como pelo locatário, ALERTA VERMELHO, e com um P/VP = 0,7668, considero alto para a situação do FII, pouco desconto para muito risco. |
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rst
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Post by rst on Jan 12, 2016 8:51:04 GMT -3.5
Sultão do Swing, por que buscar renda equivalente 4x suas despesas? Prevê um aumento significativo de suas despesas para os próximos anos ou tem este objetivo apenas por conservadorismo? Em tese, a independência financeira é alcançada quando a renda passiva iguala as despesas. Compreendo que muitos busquem uma renda ligeiramente maior tanto para garantir alguma margem de segurança como para permitir que o patrimônio e, consequentemente, a renda continuem aumentando. Porém, uma renda de 4x as despesas me parece bastante alta. Seguindo esta regra certamente acumulará bastante, bem mais do que precisa, mas, em troca, irá trabalhar por muito muito mais tempo do que o necessário.
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Post by jigsaw on Jan 12, 2016 8:53:29 GMT -3.5
Sultão do Swing , eu não costumo fazer isso, expor a minha estratégia, mas vou abrir uma exceção, tambem respeito sua posição, aliás, um ambiente de discussão como este só funciona assim, atravès de respeito mutuo, mesmo havendo divergências de opiniões. Mas vamos lá, eu tinha 8 FIIs na carteira, hoje tenho 4, os 2 mais importantes que eu tinha (em volume) eram PQDP E AGCX, entao vendi as duas posições e troquei tudo por PRSV, na proporção de 2:1, sendo assim eu fiz duas dobras, em quantidade de cotas, a titulo de exemplo, (números fictícios) se eu tinha 200 quotas de PQDP, troquei por 400 quotas de PRSV, seu eu tinha 200 quotas de AGCX, troquei por 400 quotas de PRSV, entao ao inves de 400 quotas, eu tenho hoje (números fictícios) 800 quotas de PRSV, entao se o PRSV me paga 3,5, isso corresponderia a 7,00 no PQDP ou no AGCX, entretanto se o PRSV alugar e pagar 7,00 reais, isso significaria 14,00 reais no PQDP ou AGCX, por outro lado eu nao me preocupo com esses proventos, pois devido a essa dobra estou recebendo a mesma quantidade de proventos se nao tivesse feito a operação, e com uma possibilidade de ter um aumento significativo na distribuição de proventos, nem estou levando em conta a possivel valorização, pois o retorno que eu queria eu já consegui, que seria uma maior quantidade de quotas, na qual eu havia projetado para ter daqui a 5 anos, isso pra mim é o grande mérito da questão, apesar de que fiquei muito exposto em PRSV, mas como os FIIs são uma parte do meu patrimônio, isso não me causa nenhuma preocupação, ao contrario de alguém que colocasse 100% (do patrimônio) em FIIs. Ok, então assim como eu, você se preocupa em ter sempre um "plano B". Você aposta numa correção da defasagem do valor de mercado de hoje do ativo, concomitantemente quer ir recebendo os proventos. Não soa um plano de todo mau, mas você tem bem mais caminhada do que eu em FIIs. Como eu já disse, a primeira preocupação minha é ter 4x o correspondente aos meus gastos mensais, depois eu posso partir para um esquema mais sofisticado. É isso ai. Abs , essa minha estratégia é muito arriscada, nao indico isso para ninguem, o ideal é você ter entre 15 - 30 FIIs na carteira, para uma boa diversificação e controle de risco, o que acontece comigo é que eu tenho outra fonte de renda, que se equipara aos proventos dos FIIs, entao eu posso correr esse risco, perceba que, no exemplo, 400 X 7,00 = 800 X 3,50, os proventos se mantem os mesmos, alem disso se o PRSV chegar a pagar R$ 10,00 algum dia (já pagou R$ 9,50), eu terei uma renda que a princípio eu nem imaginava, seria uma ESTRATÉGIA SUICIDA se os FIIs representassem 100% do meu patrimõnio, o que não é o caso, por isso é aquele velho conselho: "não tentem fazer isso em casa". |
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Post by Sultão do Swing on Jan 12, 2016 11:29:03 GMT -3.5
Sultão do Swing , por que buscar renda equivalente 4x suas despesas? Prevê um aumento significativo de suas despesas para os próximos anos ou tem este objetivo apenas por conservadorismo? Em tese, a independência financeira é alcançada quando a renda passiva iguala as despesas. Compreendo que muitos busquem uma renda ligeiramente maior tanto para garantir alguma margem de segurança como para permitir que o patrimônio e, consequentemente, a renda continuem aumentando. Porém, uma renda de 4x as despesas me parece bastante alta. Seguindo esta regra certamente acumulará bastante, bem mais do que precisa, mas, em troca, irá trabalhar por muito muito mais tempo do que o necessário. 4x as minhas despesas básicas, rst. Ou seja, alimentação, vestuário, plano de saúde, essas coisas. Não estou computando extras do tipo viagens, mulheres e cachaça. Baixei um daqueles programas de controle de despesa gratuitos e verifiquei que, no básico minhas despesas não são grandes (se você for um dia usar um programa desses, atenção: você tem que computar todas as despesas, uma coca-cola que você toma na rua você tem que registrar, essas pequenas despesas, se você computá-las todas acrescem bastante no gasto mensal) Não esqueça que estamos em pleno processo inflacionário com os preços subindo a 1% ao mês, você vai ver que isso pode ir comendo a sua renda bem depressa, quase sem perceber. |
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Post by Sultão do Swing on Jan 12, 2016 21:04:04 GMT -3.5
Dificilmente, Bochan, a sorte de Macaé , no momento, depende do petróleo. E com a deterioração da situação financeira da Petrossauro e e queda dos preços do petróleo no mercado internacional, a situação do município se complicou. Assim como aconteceu no Rio, a queda das cotações pode ter implicado em uma queda de 50% nos royalties do petróleo: economia.uol.com.br/noticias/bloomberg/2015/02/03/brasil-cortes-na-petrobras-sao-desastrosos-para-macae-a-capital-do-petroleo.htmTanto XTED11 como XPCM11 podem ser grandemente afetados, daí o nervosismo no mercado. A XTED11 tem hoje basicamente dois prédios, um em processo de desocupação (esse é o prédio "bom" do fundo). O outro está localizado em Macaé, locado para a Petrossauro (esse é o prédio "ruim"). Uma desocupação, no presente momento, levaria a uma vacância quase total do fundo. O caso do XPCM11 é diferente: gastou-se um bom tempo e dinheiro até que o prédio ficasse segundo as exigências da Petrossauro. A atividade que a empresa exerce lá, de monitoramento, não parece ser uma atividade que entraria no topo da lista de cortes de atividades da empresa. Mas, mesmo sendo menor que o risco de vacância na XTED11, o resultado seria que o prédio se tornaria um elefante branco, numa região em decadência econômica. , XPCM11 eu acho muito arriscado, tanto pela localização como pelo locatário, ALERTA VERMELHO, e com um P/VP = 0,7668, considero alto para a situação do FII, pouco desconto para muito risco. Jigsaw você tinha feito uma lista com todos os descontos P/VP, não tinha? Eu estou procurando e não encontro. Dava para passar o link? Realmente, estamos diante daquela situação onde temos um acontecimento não tão provável (Petrossauro saindo do prédio) mas, que, se acontecer vai transformar esse FIIs em um deserto, um elefante branco recheado de aparelhagem de TI em uma cidade em plena decadência econômica. Tenho no ativo hoje cerca de 1-1,5% do meu dinheiro. Mas a primeira obrigação do pastor é zelar pelo bem-estar de todas as suas ovelhas, não só das bonitinhas. Aproveitei a queda para baixar o pm, na primeira recuperação do ativo, em o havendo, venderei minha posição. |
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Post by silversurfer on Jan 12, 2016 21:39:13 GMT -3.5
XTED baixando mais um pouco começa a valer a pena por causa do imóvel de São Paulo. O imóvel de Macaé já passei indo e vindo várias vezes por ele no street view (rsrsrs) e não é de todo mal, o problema é a cidade mesmo. A economia da cidade é extremamente dependente da Petrobrás. Se ela sair é um prédio que pode passar muitos anos fechado.
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Post by jigsaw on Jan 14, 2016 7:48:19 GMT -3.5
Sultão do Swing , XPCM11 eu acho muito arriscado, tanto pela localização como pelo locatário, ALERTA VERMELHO, e com um P/VP = 0,7668, considero alto para a situação do FII, pouco desconto para muito risco.
Realmente, estamos diante daquela situação onde temos um acontecimento não tão provável (Petrossauro saindo do prédio) mas, que, se acontecer vai transformar esse FIIs em um deserto, um elefante branco recheado de aparelhagem de TI em uma cidade em plena decadência econômica. Tenho no ativo hoje cerca de 1-1,5% do meu dinheiro. Mas a primeira obrigação do pastor é zelar pelo bem-estar de todas as suas ovelhas, não só das bonitinhas. Aproveitei a queda para baixar o pm, na primeira recuperação do ativo, em o havendo, venderei minha posição. , nao é uma lista com P/VP, mas sim com custo de aquisição/m^2 e valor de aluguel/m^2, estou fazendo alguns ajustes finais, pretendo postar essa semana, e você ja deixou o aviso do clubinvest no Tópico do IAFI no IM? O P/VP pode ser obtido com atualização em tempo real no blog do investidor agressivo: investidorderisco.blogspot.com.br/2014/07/ranking-dos-fiis.html |
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Post by Sultão do Swing on Jan 14, 2016 12:28:56 GMT -3.5
Perfeito, fui lá no investidor de risco e percebi que a tabela P/VP pode ser colocada em ordem crescente. Agora entendi sua tática: PRSV11 está na lista entre os maiores descontos. Sim, cabei de deixar o aviso na no IAFI do IM  |
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Post by silversurfer on Jan 18, 2016 8:05:59 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Jan 20, 2016 17:34:54 GMT -3.5
FIIP, RBRD E MXRC (antes de virar TSFI), mas a Leader tambem? os caras estão querendo me quebrar?? tenho posição em FIIP, pensei em RBRD mas não entrei. |
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bochan
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Post by bochan on Jan 28, 2016 21:11:51 GMT -3.5
Um interessante artigo do Valor de hoje, sobre uma questão recorrente no mundo dos FIIs: Futuro de agências bancárias (AGCX, SAAG, BBPO, BBRC) Destaco alguns trechos Artigo completo com detalhes da estratégia de cada banco em : www.valor.com.br/financas/4411350/bancos-mudam-cara-de-agencias-em-busca-de-eficienciaComentário: Fui hoje à uma agência da CEF. Entre os grandes bancos, deve ser o último a fechar agências físicas. O público e os serviços da CEF são muito diferentes daqueles do Itaú, Bradesco, Santander ou mesmo do B.Brasil. No LP, penso que AGCX segue firme, BBPO, SAAG devem cair, BBRC não acompanho. abs. |
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Post by rider660 on Jan 29, 2016 13:29:34 GMT -3.5
Pessoal, não sei se aqui é o tópico ideal para minha dúvida, mas gostaria de saber se nessa crise como está sendo a estratégia de vocês?
1.Continua normal com os planos de aportes?
2.Não está fazendo aportes de dinheiro novo e está aguardando a definição do IR pois após tal as cotas despencarão e entrarão a fundo com novos aportes?
3. Aportes somente em FIIs que garantem certa segurança como "Agências, BTS"?
4. Algum outro tipo de estratégia? Diga-nos.
Valeu.
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Post by silversurfer on Jan 29, 2016 14:26:42 GMT -3.5
No meu caso rider continuo fazendo aportes. Nas minhas últimas compras aumentei posição em BBPO e FIGS e iniciei posição em HGRE.
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Post by disc126 on Jan 29, 2016 14:32:01 GMT -3.5
rider660Sigo com a minha estratégia criada antes desta zona se instalar. Continuo comprando majoritariamente FII, ações em menor escala, abstraindo a possibilidade da volta do IR. A maior parte do capital alocado é em FII com BTS, mas com foco em dois que andam apanhando bastante, entenda-se comprando risco Leader e sua carta fiança. Também estou comprando outros fii já que a oferta está grande Até BRCR a 76,01 andei comprando Pessoal, não sei se aqui é o tópico ideal para minha dúvida, mas gostaria de saber se nessa crise como está sendo a estratégia de vocês? 1.Continua normal com os planos de aportes? 2.Não está fazendo aportes de dinheiro novo e está aguardando a definição do IR pois após tal as cotas despencarão e entrarão a fundo com novos aportes? 3. Aportes somente em FIIs que garantem certa segurança como "Agências, BTS"? 4. Algum outro tipo de estratégia? Diga-nos. Valeu.
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Post by Kamesennin on Jan 29, 2016 14:44:52 GMT -3.5
Já no meu caso estou na moita, só no aguardo da definição do IR. No entanto confesso que me segurei para não aportar umas migalhas em HGLG e HGRE.
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rst
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Post by rst on Jan 29, 2016 14:59:00 GMT -3.5
Em relação aos FIIs, continuo de fora, aguardando por preços aviltantes que podem ou não chegar.
Enquanto isso sigo aportando em small caps, estas sim com preço aviltantes. Como elas continuam caindo, nem preciso dizer que estou tomando um fumo gigantesco.
Já a partir deste mês pretendo tirar gradualmente o dinheiro guardado em renda fixa para dobrar os aportes em ações. Em princípio farei isso devagar.
Se as quedas se intensificarem, vou aumentar ainda mais a migração para RV, até esgotar a RF (mantendo apenas uma quantia razoável como colchão de segurança, que não mexo nunca)
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Post by rider660 on Jan 29, 2016 15:05:50 GMT -3.5
Bom, eu por enquanto não estou fazendo aportes. Também esperando a canetada do IR pois será outro 16-12-2015 (senão for pior), isto é,cotas desabando. O que está barato hoje poderá ficar mais barato amanhã, porém, isso é apenas ACHISMO mas como nosso desgoverno não está nem aí pra nada, então, nada é impossível.
Meu plano é para LP, mas confesso que fiquei bastante inseguro nessa classe de ativos, não por causa da taxação, mas porquê admins/gestores só querem aumentar a fatia do bolo e não estão nem aí para o cotista, querendo ou não, somos o lado mais fraco.
Na crise a gente para refletir, mas até em BBPO quando estiver próximo dos fim dos contratos vai ocorrer literalmente derretimento de cotas, o difícil é saber fazer o timing nesse tipo de investimento, literalmente, não entrei em FII para fazer timing, mas essa crise abriu os olhos para alguns fundos, porém, BBPO vejo horizonte embaçado depois de uns 4 anos, antes disso, sigo tranquilo, agora que alguns fundos me surpreenderam como KNRI com cota abaixo de R$ 100,00 e quando entrei ainda bem que não peguei esse fundo a R$ 125,00 vejo que fiz um bom negócio, embora o fundo possuir bastante valor.
Enfim, espero que pós-crise ainda possamos comemorar e fazer valer cada centavo do nosso suado investimento até lá..."muita calma nessa hora".
Tenho XTED na carteira e deixei o mesmo como "pimenta da carteira" mas a pimenta queimou demais, embora pouca exposição a 1º regra pra mim é não perder dinheiro, vender agora no fundo do poço não seria o ideal, mas um fundo que sofreu uma pancada e poderá sofrer outra maior como SDIL, me fez repensar toda a carteira, inclusive RBRD e FIIP, ambos com contratos BTS mas risco Leader à vista.
Galera aqui não possuem fundos de papel?
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Potuz
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Post by Potuz on Jan 29, 2016 16:19:41 GMT -3.5
Em relação aos FIIs, continuo de fora, aguardando por preços aviltantes que podem ou não chegar. Enquanto isso sigo aportando em small caps, estas sim com preço aviltantes. Como elas continuam caindo, nem preciso dizer que estou tomando um fumo gigantesco. Já a partir deste mês pretendo tirar gradualmente o dinheiro guardado em renda fixa para dobrar os aportes em ações. Em princípio farei isso devagar. Se as quedas se intensificarem, vou aumentar ainda mais a migração para RV, até esgotar a RF (mantendo apenas uma quantia razoável como colchão de segurança, que não mexo nunca) Eu estou numa situação aproximada, com algumas mudanças: - Em lugar de aumentar em Small Caps, na carteira de ações a minha maior exposição está em Blue Chips e não em Small Caps. Devo aumentar algumas Small Caps como EALT e talvez EZTC ou abrir em FESA, mas também aumentarei posição em CMIG e VALE se as quedas continuam (não tento BBAS até não ter definição precisa da magnitude dos empréstimos a estatais falidas ou a falir).
- Já tem algum tempo que não faço aportes fortes em RV, como você devo começar a aumentar o ritmo agora, porém em lugar de utilizar dinheiro da RF eu sempre tenho alguma caixa completamente líquida (poupança, CDBs sem vencimento, fundos DI/SELIC) e pretendo utilizar esse dinheiro para aumentar. O meu grosso da RF está em TD e aquele dinheiro eu não vou a mexer.
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Post by silversurfer on Jan 29, 2016 17:45:45 GMT -3.5
Rider, não me posiciono em fundos de papel. Como meus investimentos em FII estão substituindo meus investimentos diretos em imóveis físicos mantenho somente tijolo na carteira. Quanto a esperar IR ou não, naquele anúncio ano passado já teve um derretimento geral nas cotas e aproveitei. Uma curiosidade é que naquele dia estava no shopping e vi pelo celular as quedas. Nem fui atrás de saber o que estava acontecendo, emiti as ordens de compra pelo celular mesmo. Depois, pensei. Peraí. Estava muito barato. Aí abri sites de notícias financeiras e vi o que estava acontecendo. rsrsrsrs. Em resumo, tanto em FII quanto em ações tento me posicionar sempre pensando no longo prazo. IR pode vir ou não, pode ser só para novos fundos e emissões ou pegar geral, já as oportunidades estão aí. Então vou aproveitando.
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Post by cpf216 on Jan 29, 2016 21:06:46 GMT -3.5
1. Normal com o plano de aportes. De diferente foi a inclusão de FIIs clássicos, que minha carteira não tinha tantos.
2. Aporte com dinheiro novo. Muita amortização em 2015 e um belo tanto de empréstimos familiares devolvidos por agora virando compras dentro do plano expandido.
3. Aversão a agência, passo meio longe (embora tenha, no final, dois, de agências novas).
4. Operações estruturadas com opções, futuro e opções de índice. Só no papel até agora, mas pensando seriamente. Duro que não tem operação "pequena" nesse mercado, então o fumo pode ser monumental.
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