FIIs em geral

Discussão interessante entre i. valor x ii. fluxo de caixa gerado.

Semelhante à discussão sobre empresas de i. valor depreciado x ii. empresas de crescimento robusto. É só trocar "preço por m²" por "Preço / Valor Patrimonial" ou "correção de aluguel" por "ritmo de crescimento de lucros".

Nesse cenário de crise vejo como melhor ficarmos com ii.

Sim, exato, apenas ressalvando que no caso dos FIIs, ao invés de eu usar o valor patrimonial como referência, uso um valor aproximado que considero justo para um imóvel com aquelas características, pois o atual valor patrimonial dos FIIs é uma fantasia.

Sem querer fazê-lo mudar de opinião sobre qual a melhor estratégia, prefiro a primeira porque o fluxo dos alugueis é incerto e difícil de ser previsto, mas é relativamente simples saber quando um imóvel está depreciado em relação a outros equivalentes na mesma região.

Partindo-se da premissa nem sempre certa de que os preços de imóveis com características semelhantes tendem a se equiparar no longo prazo, comprar um imóvel por muito menos do que ele vale garante uma chance grande de se conseguir um ganho de capital que compense a falta de alugueis por longo período. Daí minha preferência por comprar vacância.

De toda forma, tal qual acontece com as ações, não dá para olhar os dados isoladamente. Do mesmo modo que uma empresa com baixo ROE tenderá a ser negociada com baixo P/VPA, imóveis com baixo potencial de geração de renda tendem a valer menos.

Eu francamente já acredito que existem ativos com valor alto e baixo preço nos fiis.

vou citar, o tal FIIB em joinville, está com valor por m² de aprox. 1500 reais. Sabemos de todas dificuldades do país e em especial da indústria, contudo, acredito que 1500 é um preço bom a ser pago.

Pqdp, aefi(praticamnete uma debenture), hgre

10/03/16 - 09h00 - Diego Lazzaris Borges
Preço dos fundos imobiliários está atrativo, mas é preciso escolher bem
Segundo dados da BM&FBovespa, o valor do patrimônio dos fundos listados era de R$ 35,8 bilhões em janeiro deste ano. Já o preço das cotas negociadas na Bolsa estava em R$ 23,6 bilhões, o que indica um desconto de 34%

SÃO PAULO – Os fundos imobiliários (FIIs) estão com preço interessante, na opinião de Augusto Martins, sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos. Segundo dados da BM&FBovespa, o valor do patrimônio dos fundos listados era de R$ 35,8 bilhões em janeiro deste ano. Já o preço das cotas negociadas na Bolsa estava em R$ 23,6 bilhões, o que indica um desconto de 34%. “Acho esse número muito alto. Particularmente acredito que o preço hoje é atrativo”, diz Martins.

O especialista destaca que o valor patrimonial é um indicador confiável e que na grande maioria das vezes reflete o real valor dos ativos que compõe a carteira do fundo. Prova disso é que muitos laudos de avaliação têm sido divulgados com valores inferiores de um ano para outro. “Isso dá credibilidade para o valor patrimonial”, afirma.

Ao mesmo tempo, ele lembra que é preciso fazer uma seleção bastante criteriosa dos FIIs antes de decidir pela compra, e lembrar que este é um ativo de longo prazo. “Não dá para comprar qualquer fundo”, alerta. Para ele, este ano ainda deve ser de estabilidade no mercado de FIIs, mas o investidor não deve esperar que as cotas subam muito para comprar. “Não dá para ficar esperando a hora exata. O ideal é ir comprando fundos bons aos poucos, aproveitando o momento e os possíveis descontos”, aconselha.

O executivo compara a relação entre o mercado imobiliário e os fundos imobiliários com a da economia real e o mercado de ações. Isso porque normalmente o mercado financeiro antecipa os acontecimentos da economia real. “O mercado acionário começou a sofrer muito antes que a economia real do país, que piorou mesmo em 2015. Nos fundos aconteceu a mesma coisa. Entendo que a queda dos fundos que aconteceu em 2013 e 2014 foi uma antecipação do que aconteceu em 2014 e 2015 no mercado de imóveis – e que talvez ocorra em 2016”, diz Martins.

Ele avalia que o ajuste dos fundos foi maior que a desaceleração do mercado real. Isso fez com que o preço das cotas registrasse um forte desconto em relação ao valor do patrimônio líquido dos fundos.

Altos e baixos

Após o boom de 2012, quando muitos fundos novos entraram no mercado e o número de investidores deu um enorme salto, 2013 foi um ano complicado e os problemas seguiram em 2014. No ano passado, os fundos tiveram um ano melhor, mas boa parte dos ganhos foram devolvidos no final de dezembro quando o senador Romero Jucá (PMDB-RR) incluiu no texto da MP-694 a tributação do rendimento dos FIIs. “2015 tinha tudo para ser um ano positivo. Nosso cenário apontava para um retorno total (somando valorização da cota e renda) entre 10% e 12%”, diz Martins.

Em um único dia (16 de dezembro), o Ifix (Índice de fundos imobiliários da Bovespa) registrou queda de quase 5%, após a notícia de que os fundos poderiam perder a isenção de IR. “Foi no ‘apagar das luzes’. A ideia era aprovar no final do ano para valer já em 2016, por conta do princípio da anualidade – as leis aprovadas só entram em vigor a partir do ano seguinte”, diz Martins. Com isso, o Ifix encerrou 2015 com uma valorização acumulada de apenas 5,46%. “Boa parte dos ganhos foi devolvida sem nenhum motivo operacional”, diz. Em janeiro deste ano, Jucá reeditou a medida provisória, excluindo a parte que tratava sobre a tributação de investimentos.

Vantagens

Para o sócio da Rio Bravo, os fundos imobiliários fazem muito sentido para os investidores. “É um ativo que deveria compor a carteira de todo investidor, independente de maior ou menor exposição”, afirma. Na opinião de Martins, este produto é ainda mais interessante para aqueles que estão procurando imóveis comerciais para comprar e ganhar com a renda da locação. “Faz muito mais sentido comprar cotas de um fundo imobiliário. Não vejo nenhum benefício em comprar uma sala comercial”. Entre as vantagens do fundo, ele argumenta que o risco do fundo imobiliário é menor, o yield (renda) é maior e o investidor terá um gestor profissional cuidando do portifólio. “Ainda assim, muitas pessoas compram salas comerciais. É uma coisa cultural”, opina.

Ele também destaca que o fundo costuma ter um portfólio mais diversificado e mais inquilinos do que uma única sala comercial, por exemplo. “Se uma empresa deixar o imóvel do fundo você terá apenas um percentual de vacância. Já se o único inquilino da sua sala devolver o imóvel toda renda fica comprometida”, alerta Martins.

Também pesa a favor do fundo é a facilidade de vender as cotas na Bolsa de Valores. “O fundo imobiliário é líquido. Você se você quiser sair é só vender. Agora vai tentar vender um imóvel. Não há tantos dados para saber se o preço que você pede está certo. Quando há um mercado secundário na Bolsa, a liquidez mostra que de fato tem alguém comprando e vendendo naquele preço. É diferente de você dizer que seu apartamento vale R$ 1 milhão, mas simplesmente não conseguir vender por este preço”, compara.


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Não é exatamente causa, apenas que isso exacerba o ciclo. Fosse a construção "instantânea" ainda haveria ciclos, flutuação de preços, só talvez não tão longos ou não tão "dramáticos". Isso porque imóvel é caro, exige financiamento, e muitos dos ciclos imobiliários são na verdade ciclos de crédito, que ocorrem independente do prazo médio de obras.


Mas isso deveria ser óbvio... Digo isso porque os imóveis dos FIIs não estão "fora" do mercado imobiliário geral, ou de alguma forma envoltos numa bolha protetora que os isole do mundo real. O inverso, de que ciclos não se refletem em FIIs que é a alegação extraordinária.


Duas coisas aí. "Os investidores" é diferente de FII/REIT. Sam Zell e Carl Icahn fazem exatamente isso que falou. FIIs em particular e suspeito que REITs no geral: não podem ficar 100% líquido. Vão ter imóveis/investimentos no auge, na depressão, sempre.

A outra coisa é que REIT por padrão é alavancado, e só isso é suficiente para justificar os rendimentos crescentes.

Maravilha, então segundo as perspectivas em geral do mercado nós devemos ver muitas "promoções" aí nos próximos dois anos, já que a opinião prevalecente é de que é esse o prazo mínimo para a recuperação.

Abri inclusive uma conta na Socopa (eles não cobram corretagem de FII) para ir, aos poucos, "pescando", aqui e ali,  uma ou outra promoção (não esquecendo que a questão tributária ainda está longe de acabar)

@paitax , EDGA11B com P/VP = 0,48 eu até concordo, mas AEFI11 com P/VP = 0,67, eu acho caro, se compararmos com RBGS11, CXTL11, ALMI11B, XTED11, EURO11, FLMA11, MAXR11B, DOMC11, BBVJ11, FLRP11B, SPTW11, MBRF11, RBBV11 E BBFI11 TODOS com 0,34 =< P/VP <= 0,59. De qualquer forma, alem da questão do IR sobre proventos, que pra mim já havia sido retirado da MP 694, elevação da TX. de vacância, aumento de despesas com obras/reformas, etc, eu acredito que muitos investidores estão migrando para o TD com taxas de 14,XX % a.a., que considero bastante atrativas, alem disso tem a questão da irracionalidade no mercado, muitos não conseguem enxergar os fiis como investimento em ativos reais, mas apenas como papéis que sobem em descem na bolsa, como se fossem ações de empresas, não consigo entender como alguem entrega imóveis com 50% de desconto apenas porque aumentou a Tx. de vacância, então não adianta tentar interpretar esses fatos, apenas aproveitar as oportunidades, caso os ativos estejam de acordo com o seu perfil de investidor.

@paitax , realmente o Div Yield do EURO (0,58%) está baixo, com R$ 1,00 de distribuição e R$ 171,99 a cota, entretanto é bom lembrar que houve um incêndio em um dos galpões que está sendo reconstruído, o que pode aumentar essa renda, mas nada muito significativo, é aquela estória, primeiro você lista os fiis descontados, depois estuda as condições:


Em relação ao AEFI, eu achei caro em relação aos fiis que citei, uma vez que há fundos com até 70% de desconto no VPA, contra 30% do AEFI, é claro que se você olhar o AEFI de forma isolada, há um bom desconto, entretanto eu estou um pouco desconfiado deste fii, depois da fusão KROT/AEDU, pois ainda nao foram definidos os imóveis que farão parte do portfólio, agora há investidores que consideram apenas o contrato atípico de locação, que pode lhe trazer uma eventual segurança, eu mesmo fiz isso quando comprei o MBRF, mas é questão de estratégia, como sempre a diversificação pode diluir esse risco.


bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=EURO&strData=2016-03-10T17:30:37.937