FIIs em geral

Eu tanto tenho receio que vendi todas minhas posições em AGCX E SAAG pra comprar PRSV, mas esse nao foi o fator principal dessa minha "realocação", o fato é que eu havia estabelecido uma valorização de 100% em FIIs para realizar lucro e fazer a chamada "asset allocation", por exemplo, como aconteceu com o KNRI, vender a cota comprada por R$ 100,00 quando chegasse a R$ 200,00, assim se você tivesse 1.000 quotas de knri, poder-se-ia comprar 2.000 quotas de bbpo, mas o que aconteceu foi que com prsv a R$ 500,00 e agcx e saag próximos a R$ 1.000,00 (equalizando as escalas), então na realidade o efeito é o mesmo, vende-se 1.000 quotas de 1 e adquiri-se 2.000 quotas de outro. Em relação a questão do auto-atendimento, reduzir a quantidade de agências, acredito que isso se dará a LP, no Japão me parece que isso já é uma realidade, mas aqui, onde estamos 100 anos atrasado em tudo, acho pouco provável, mas se vier a acontecer, a situação é simples, procede-se com a venda dos ativos e distribui-se sob a forma de amortização, assim cada investidor pode escolher onde quer reaplicar o capital.


Nesse sentido você tem razão, quanto maior o numero de agências bem localizadas o FII detiver, maior o poder de negociação com o banco, o bbpo com suas 60 agências, da mesma forma o agcx com suas 40 agencias prontas, com certeza, agora saag, bnfs e bbrc com menor quantidade de agências, realmente pode ter um futuro mais incerto, mas nao se deixe enganar, bbpo apesar de ter algumas agencias estratégicas como o Edificio Sede III em Brasilia, tem agências em prédios que aparentam ter 200 anos de existência, se fosse pelo menos naqueles edifícios no centro de São Paulo, que apesar da idade, estão muito bem conservados, tudo bem, mas ha alguns que parecem que foram construídos no morro da maré (RJ). Para quem tinha condições de comprar um agência do Bradesco na época dos leilões, só vejo vantagens, os imoveis eram locados com prazo de 20 anos (sendo 10 com garantia mínima), e ainda tinha a possibilidade do contrato ser renovado por mais 20, ou seja, você tinha 40 anos de horizonte no seu investimento, e o locatário era responsável por toda a atualização do imovel durante o período em que estivesse utilizando.

ATENÇÃO: Eu nao recomendo a ninguem fazer isso que eu indiquei em azul, o que eu fiz foi "compra de vacância", nada me garante que a BEM DTVM vai conseguir locar o imóvel vago do PRSV, estou apostando que o imóvel será locado dentro de 2 anos, isso me daria uma valorização e quantificação de quotas que nas CNTP eu conseguiria em apenas 5 anos, em outras palavras, seria impensável eu conseguir a mesma quantidade de quotas apenas atraves dos proventos, alem disso, como foi citado em outra oportunidade (na entrevista realizada lá no IM), eu possuo outra fonte de renda, portanto insisto em dizer que alguem só deve fazer isso em uma situação que não dependa em hipótese alguma dessa renda.

A ata é de uma assembleia do ceoc11 para decidir sobre a troca do btg pelo cshg.
www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=CEOC&strData=2016-02-23T16:31:51.137
Independentemente do resultado, o texto final da ata explica porque o btg tem proposto reduzir espontaneamente sua remuneração em alguns fundos: o cshg está se aproveitando do momento de fraqueza do btg para avançar agressivamente neste mercado.
Pelo menos por enquanto, quem está ganhando com a briga são os cotistas. Só espero que mais para frente a conta da disputa não seja cobrada de volta deles

Comprar vacância é sempre interessante. Maioria acabou em lucro, ou em take overs lucrativos a compradores de "barulho de canhão".


Pronto, falou as palavras mágicas que quase vão garantir seu prejuízo.

Não tem de mudar seu estilo de investimento por conta de ciclo. Isso é sinal de timing que geralmente acaba em merda, quentinha e fumegante.


Depende muito do tipo de imóvel. Logística deve conseguir empatar pouco acima de 15% de ocupação, escritórios logo acima de 25%. Já shoppings podem descer a espiral da morte já com 50% de vacância.


Depois da nova regra dos 95%, formas de levantar dinheiro secaram. Usa-se qualquer dinheiro que o fundo tenha primeiro (não só o fundo de reserva), faz emissão para mais dinheiro ou parte para venda parcial ou liquidação total do fundo, por pura falta de alternativa.

Isso nem é teoria, aliás. Estudo depois a história recente do CEOC (emissão emergencial nos 45 minutos do segundo tempo).

jigsaw,

Não acompanho ações, fundos de previdência passo longe, estou iniciando meus estudos em TD, pois de RF só acompanhava LCI/LCA e CDBs e em RV só FIIs, o cenário é ruim para todo lado que se vê, não me surpreenderia se o desgoverno aumentar o IR nos investimentos de RF, não existe investimento perfeito ou qualquer outro adjetivo que caiba aqui, apenas existe investimento adequado ao perfil? Talvez? Não sei, eu sei que para o meu perfil os FIIs são bons porém, essa corrosão no principal não me preocupava, mas a queda nos rendimentos aí sim, pois estou fazendo uma análise da carteira...minha visão de FIIs mudou bastante nos últimos meses...

rider660 , você está certo, o ideal é investir naquilo que lhe traga paz e tranquilidade, o termômetro para você saber se está satisfeito (ou preparado) para determinado tipo de investimento é quando você vai dormir, se houver preocupação e desconfiança, você está no investimento errado, tem um pessoal aqui no clubinvest, como tambem tinha no IM (no investidor agressivo, no advfn, no bastter, no tetzner, etc), que acredita que o investimento em TD alia segurança, boa rentabilidade (14,XX% a.a.), alem do bônus de cupons periódicos, outros acreditam que ações de boas empresas, apesar do momento crítico de nossa economia, podem proporcionar bons frutos a LP, então VOCÊ é o único que pode definir qual melhor opção, você pode até ouvir opiniões de terceiros, mas é o seu dinheiro $$$$ suado que vai ficar na reta.

EDIT: uma dica, quando você for postar em cima do que outro forista escreveu (citação), escreva na caixa BBCode (ao lado do caixa Preview), para que o quote nao fique errado (dentro do post de outro forista).

concordo com ele...

o preço do M2 terá que recuar em boa parte do país.
a vacância e a inadimplência vão aumentar.

mais o FII é um instrumento muito inteligente para se expor ao mercado imobiliário, muito melhor, do que o investimento direto em imóveis.  

A questão é saber qual o fundo do poço?  Isso não faço a mínima idéia.  Tenho uma pequena parte exposta aos FIIs e compro algumas quotas por mês.

A inflação sempre corrige aquilo que o governo não quer fazer ...

Então, a cada ano sem reajuste já equivale a -10% que é a inflação ...

Mas acho que o mais importante agora é determinar 3 pontos:

Quanto a vacância ainda vai aumentar ? Será que já estamos próximo do limite ?

Nível de inadimplência ? Pode ser um risco em especial em aluguéis de laje para pequenas empresas (falência ) ou para grandes inquilinos com problemas ...

E qual o nível de desconto que será dado aos inquilinos ? Pois espero que em 2016 que parte considerável dos aluguéis serão reajustados para baixo e isso independentemente do que está no contrato ...

Todas as experiências que passei em 2015 e agora em 2016 foram de negociar aluguéis para baixo. Obtive sucesso em todas mesmo com multas e contrato de longo prazo. Tanto no corporativo como no residencial. No residencial mesmo assim decidi mudar de casa após generoso desconto concedido pelo proprietário que será suficiente para em alguns meses pagar a multa da residência antiga (que também havia topado em reduzir o aluguel )... Mas a nova casa era melhor ..

Com todos empresários que falo .. Todos estão renogociando aluguéis .. Isso é o beaba das empresas em momento de crise .. Um custo mais tranquilo de mexer ... Já que energia água e salários são quase impossíveis de renegociar pra baixo .. No máximo tem que usar menos ...

Tem situações de carência absurdas .. Que já pagam as multas pesadas ... Fora os descontos ..

Recomendo a todos que morem de aluguel que deem uma pressão no proprietário .. Pois a hora é agora ...

Não procuro avaliar o preço por M2.  Entendo que a localização dos imóveis, os inquilinos e a gestão são muito mais importantes.

Ficar traçando paralelos entre os fundos ou entre o M2 do fundo com o praticado no mercado é trabalhoso e na minha visão traz poucos resultados.  Um prédio na rua de cima pode ter um M2 muito melhor que da rua de baixo do mesmo bairro.  Se o M2 de locação for barato, mas há um prédio próximo com melhor estrutura o inquilino vai mudar.  Se o M2 de locação for mais caro, mas o inquilino adaptou o prédio ao seu uso fica mais difícil de mudar... Qual vale mais?

Também, acho inútil analisar valor patrimonial ou tentar determinar o preço dos imóveis.  Agora é ladeira baixo em todos os preços. 

Mas, se você compra estudos prontos ai pode ser até válido ver o desempenho do M2 tanto da venda como da locação, pois já está mastigado e pode ser mais um fator para pesar a decisão.

E pelo que estou vendo do mercado (falo como empresário e não como investidor) se eu tivesse um FI mono inquilino eu ficaria muito preocupado. Se a crise continuar nessa pegada veremos fechamentos de universidades, faculdades, lojas de varejo e etc.  O Walmart mesmo está passando a faca em suas lojas, imagina a dificuldade para alugar um espaço como este.

Em São Paulo, há grandes imóveis comerciais vazios. Concessionárias fechadas, Grandes Lojas de Rua fechadas, Prédios monousuários fechados.  Placa de aluga-se por todos os lados.

Mas, acredito que o mercado voltará a normalidade assim que um novo governo restabelecer a confiança. Mas, isso pode ser apenas em 2018...