SS
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Post by SS on Feb 4, 2016 14:31:33 GMT -3.5
rider660Desde que saiu a primeira proposta de tributação eu já reduzi em 40% minha posição em FIIs. Se tiver algum repique nos fundos que tenho, posso vender mais um pouco, mas não pretendo zerar. Mesmo sabendo que todos os investimentos (renda fixa, variável, fundos etc.) serão alvo de mudança na tributação, prefiro voltar a alocar mais em FIIs quando as regras estiverem definidas. Se vierem com tributação de 17% sobre rendimento as quotas cairão algo próximo disso. Acho muito mais provável tributarem todos os FIIs do que apenas os novos, pois assim há regra uniforme, enquanto que na Renda Fixa o vencimento do estoque vai levando à uniformidade. Como não vejo muita possibilidade do mercado imobiliário melhorar no curto prazo, acho que vale a pena esperar de fora. Enquanto isso, vou deixando em caixa.
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uqaz
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Post by uqaz on Feb 4, 2016 16:45:36 GMT -3.5
rider660 Desde que saiu a primeira proposta de tributação eu já reduzi em 40% minha posição em FIIs. Se tiver algum repique nos fundos que tenho, posso vender mais um pouco, mas não pretendo zerar. Mesmo sabendo que todos os investimentos (renda fixa, variável, fundos etc.) serão alvo de mudança na tributação, prefiro voltar a alocar mais em FIIs quando as regras estiverem definidas. Se vierem com tributação de 17% sobre rendimento as quotas cairão algo próximo disso. Acho muito mais provável tributarem todos os FIIs do que apenas os novos, pois assim há regra uniforme, enquanto que na Renda Fixa o vencimento do estoque vai levando à uniformidade. Como não vejo muita possibilidade do mercado imobiliário melhorar no curto prazo, acho que vale a pena esperar de fora. Enquanto isso, vou deixando em caixa. Dos 17%, desde o pico 7% já foram. Então, deve vir aí uma correção de 10%. Claro, num mundo racional (rs). |
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uqaz
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Post by uqaz on Feb 5, 2016 6:51:50 GMT -3.5
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Post by greenball on Feb 5, 2016 7:07:46 GMT -3.5
Não vejo necessidade de calote no TD, se for o caso o governo imprime mais dinheiro ... Se isso ocorrer vamos perder todos pela inflação ... Mas, é mais provável calote na dívida externa em dólar... Mas pra isso ocorrer tem que acontecer muita coisa ruim ainda, acho que o PT não terá tempo de fazer tanta besteira ... (Só acho) |
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uqaz
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Post by uqaz on Feb 5, 2016 7:13:57 GMT -3.5
Não vejo necessidade de calote no TD, se for o caso o governo imprime mais dinheiro ... Se isso ocorrer vamos perder todos pela inflação ... Mas, é mais provável calote na dívida externa em dólar... Mas pra isso ocorrer tem que acontecer muita coisa ruim ainda, acho que o PT não terá tempo de fazer tanta besteira ... (Só acho) Com certeza, é isso mesmo. Como disse anteriormente, eles vão nos sangrar. Mas me refiro aos títulos de países com Japão, por exemplo, cuja dívida é 230% do PIB. Sinto essa história de ficar rolando dívida está com seus dias contados. Não sei o que acontecerá, mas alguém, um dia, vai pedir o principal de volta. Aí será um efeito dominó e uma nova ordem mundial surge. Acho que estarei vivo pra ver isso. |
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Post by cpf216 on Feb 5, 2016 12:04:14 GMT -3.5
Rider, o Potuz pode falar mais sobre. Imagine que na Argentina há títulos pagando 17%aa, tendo uma inflação de 30%aa...quem quer? Ninguém. Aí correm pra fundos dolarizados, bolsa de valores etc. Penso que apenas nossas reservas cambiais nos separam disto...e estão querendo queimá-las pra dar mais crédito kkkk Para a segunda parte sim, para a primeira parte "não, não exatamente". Se engana ao acreditar que ninguém queira, pelo contrário, é o que todo mundo faz num primeiro momento, e o que a grande maioria continua fazendo depois. Investe em títulos e RF pagando menos que a inflação real. Uma espécie de repressão financeira institucionalizada, se preferir. Depois de um tempo só sobram aqueles que foram para moeda estrangeira e ativos de RV e do mundo real. Mas daí a análise fica distorcida pelo viés de sobrevivência: se mede pelos que sobraram, mas se esquece do contingente imenso que sucumbiu. |
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Post by palata on Feb 5, 2016 14:39:52 GMT -3.5
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Post by rider660 on Feb 5, 2016 14:49:58 GMT -3.5
Putz recomendando SDIL? O imóvel é bom mas a probabilidade da BRFOODS entregar o restante dos modulos alugados por ela é grande devido o cenário macro da economia, pois aquela vacância de 9% ficou mais de 1 ano nos relatórios dizendo que estavam prospectando novos clientes e até hoje nada, imagina se a vacância aumentar? Eu tenho SDIL mas não aumento posição, na minha opinião é um fundo que ainda sofrerá com esse cenário econômico, na verdade escritório e logístico são fundos que sofrerão bastante com revisionais sobretudo com quedas nas cotações, vide FIIP (aqui tem caído porque tem o risco Leader). Só eu que tenho uma visão embaçada de SDIL? |
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uqaz
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Post by uqaz on Feb 5, 2016 15:19:37 GMT -3.5
Rider, o Potuz pode falar mais sobre. Imagine que na Argentina há títulos pagando 17%aa, tendo uma inflação de 30%aa...quem quer? Ninguém. Aí correm pra fundos dolarizados, bolsa de valores etc. Penso que apenas nossas reservas cambiais nos separam disto...e estão querendo queimá-las pra dar mais crédito kkkk Para a segunda parte sim, para a primeira parte "não, não exatamente". Se engana ao acreditar que ninguém queira, pelo contrário, é o que todo mundo faz num primeiro momento, e o que a grande maioria continua fazendo depois. Investe em títulos e RF pagando menos que a inflação real. Uma espécie de repressão financeira institucionalizada, se preferir. Depois de um tempo só sobram aqueles que foram para moeda estrangeira e ativos de RV e do mundo real. Mas daí a análise fica distorcida pelo viés de sobrevivência: se mede pelos que sobraram, mas se esquece do contingente imenso que sucumbiu. Entendo, o sapo vai sendo cozinhado, porque a inflação oficial não descola IMEDIATAMENTE. Teríamos algo parecido aqui com a poupança...mês a mês está perdendo ex-otários. |
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Post by Kamesennin on Feb 5, 2016 15:29:26 GMT -3.5
Putz recomendando SDIL? O imóvel é bom mas a probabilidade da BRFOODS entregar o restante dos modulos alugados por ela é grande devido o cenário macro da economia, pois aquela vacância de 9% ficou mais de 1 ano nos relatórios dizendo que estavam prospectando novos clientes e até hoje nada, imagina se a vacância aumentar? Eu tenho SDIL mas não aumento posição, na minha opinião é um fundo que ainda sofrerá com esse cenário econômico, na verdade escritório e logístico são fundos que sofrerão bastante com revisionais sobretudo com quedas nas cotações, vide FIIP (aqui tem caído porque tem o risco Leader). Só eu que tenho uma visão embaçada de SDIL? Não é só você não rider660. Também possuo uma pequena posição em SDIL e penso exatamente como você. Imóvel bom, mas a vacância já está sendo trabalhada pela administradora sem sucesso e se a BRFoods sair a cota vai sofrer ainda mais. Também não aumento mais posição nele. |
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Post by jigsaw on Feb 6, 2016 17:36:48 GMT -3.5
Putz recomendando SDIL? O imóvel é bom mas a probabilidade da BRFOODS entregar o restante dos modulos alugados por ela é grande devido o cenário macro da economia, pois aquela vacância de 9% ficou mais de 1 ano nos relatórios dizendo que estavam prospectando novos clientes e até hoje nada, imagina se a vacância aumentar? Eu tenho SDIL mas não aumento posição, na minha opinião é um fundo que ainda sofrerá com esse cenário econômico, na verdade escritório e logístico são fundos que sofrerão bastante com revisionais sobretudo com quedas nas cotações, vide FIIP (aqui tem caído porque tem o risco Leader). Só eu que tenho uma visão embaçada de SDIL? Não é só você não rider660 . Também possuo uma pequena posição em SDIL e penso exatamente como você. Imóvel bom, mas a vacância já está sendo trabalhada pela administradora sem sucesso e se a BRFoods sair a cota vai sofrer ainda mais. Também não aumento mais posição nele. SDIL com um locatário responsável por 77,2% da ABL é quase monoinquilino, risco muito alto, assim como MBRF, AEFI, FAED, XPCM, BBPO, AGCX, SAAG, BNFS, FAMB, FCFL, salvo aqueles que tem contrato de locação atípico, no caso de rescisão teriam que pagar o período remanescente, neste momento com a cotação em R$ 56,50, está com P/VP = 0,60 (40% de desconto no VPA) E CUSTO/M2 = 1.842,18 (quando a cotação estava R$ 70,95 o CUSTO/M2 = 2.313,32). |
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Post by rider660 on Feb 8, 2016 8:08:50 GMT -3.5
Pois é, pareci que a BRFOODS está expandido seus negócios lá no Sul, aí penso que podemos ter um desastre futuramente rs se sair do imóvel e com isso vem a questão que SE alugar para outro inquilino o valor não será mais o mesmo, tem a questão da vacância(vai alugar pra outro mas QUANDO?) enfim, não vejo com bons olhos o futuro de SDIL e penso em me desfazer do mesmo, porém, vender no fundo é difícil, regra nº1. não perca dinheiro, regra nº2. lembre-se da regra número 1
Alguns fundos comprei não pela renda mas também pelo imóvel, porém, esqueci de um FR importante o cenário macro da nossa economia, isso na época não levei muito em conta ou se levei não dei a devida importância relevante.
FAED tem sido um fundo que embora praticamente monoinquilino tem resistido bravamente a queda nas cotações, MAS aí já penso 2 vezes devido a esse risco macro da economia, mas no momento atual se formos analisar os riscos acho que o melhor seria está em RF ou comprar dólar kkkkk meu capital é pouco para a segunda opção.
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Post by greenball on Feb 8, 2016 11:09:28 GMT -3.5
Pois é, pareci que a BRFOODS está expandido seus negócios lá no Sul, aí penso que podemos ter um desastre futuramente rs se sair do imóvel e com isso vem a questão que SE alugar para outro inquilino o valor não será mais o mesmo, tem a questão da vacância(vai alugar pra outro mas QUANDO?) enfim, não vejo com bons olhos o futuro de SDIL e penso em me desfazer do mesmo, porém, vender no fundo é difícil, regra nº1. não perca dinheiro, regra nº2. lembre-se da regra número 1 Alguns fundos comprei não pela renda mas também pelo imóvel, porém, esqueci de um FR importante o cenário macro da nossa economia, isso na época não levei muito em conta ou se levei não dei a devida importância relevante. FAED tem sido um fundo que embora praticamente monoinquilino tem resistido bravamente a queda nas cotações, MAS aí já penso 2 vezes devido a esse risco macro da economia, mas no momento atual se formos analisar os riscos acho que o melhor seria está em RF ou comprar dólar kkkkk meu capital é pouco para a segunda opção. Podem esperar maior vacância, renegociacao de aluguéis para baixo, diminuição do valor dos imóveis ... Cancelamento de contratos e inadimplência Nenhum tipo de imóvel estará imune a isso .... a crise econômica ainda vai produzir maiores reflexos no mercado imobiliário. Hoje todas as empresas estão renegociando contratos. E os aluguéis são um das melhores formas para reduzir custos. Já reduzimos o custo de locação da nossa empresa .. Já reduzi o custo de locação da minha residência ... E todos eram contratos longos e etc... Na hora que as coisas apertam os proprietários são obrigados a ceder ... O medo de perder o inquilino é maior ... |
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Post by cpf216 on Feb 9, 2016 13:07:45 GMT -3.5
FAED tem sido um fundo que embora praticamente monoinquilino tem resistido bravamente a queda nas cotações, MAS aí já penso 2 vezes devido a esse risco macro da economia, mas no momento atual se formos analisar os riscos acho que o melhor seria está em RF ou comprar dólar kkkkk meu capital é pouco para a segunda opção. Porque o foco na resistência de cotações? Sim, eu consigo pensar em algumas razões para, mas estou curioso em saber porque isso seria importante para alguém que investe em RV no geral. |
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Post by Deleted on Feb 9, 2016 15:29:11 GMT -3.5
FAED tem sido um fundo que embora praticamente monoinquilino tem resistido bravamente a queda nas cotações, MAS aí já penso 2 vezes devido a esse risco macro da economia, mas no momento atual se formos analisar os riscos acho que o melhor seria está em RF ou comprar dólar kkkkk meu capital é pouco para a segunda opção. Porque o foco na resistência de cotações? Sim, eu consigo pensar em algumas razões para, mas estou curioso em saber porque isso seria importante para alguém que investe em RV no geral. Pois eu, se tivesse o foco em RENDA, iria gostar se ocorressem quedas para acumular mais cotas que pudessem beneficiar minha renda lá na frente quando o período ruim tivesse passado. Lógico que muitas vezes as cotas estão caindo por algum motivo (aumento de vacância, aumento de selic, crise, etc), mas quem tem o imóvel físico também iria passar pelos mesmos problemas e nem por isso sairia vendendo o imóvel quando a situação aperta (e nem conseguiria com tanta facilidade...rsrs). Confesso que ainda estou totalmente verde em FIIs, mas já mudei meu pensando sobre eles. Hoje eu os vejo como investimento em imóveis e não necessariamente num ativo que eu tenha a facilidade de vender as cotas a qualquer mau humor do mercado. |
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Post by rider660 on Feb 10, 2016 9:54:13 GMT -3.5
Porque o foco na resistência de cotações? Sim, eu consigo pensar em algumas razões para, mas estou curioso em saber porque isso seria importante para alguém que investe em RV no geral. Pois eu, se tivesse o foco em RENDA, iria gostar se ocorressem quedas para acumular mais cotas que pudessem beneficiar minha renda lá na frente quando o período ruim tivesse passado. Lógico que muitas vezes as cotas estão caindo por algum motivo (aumento de vacância, aumento de selic, crise, etc), mas quem tem o imóvel físico também iria passar pelos mesmos problemas e nem por isso sairia vendendo o imóvel quando a situação aperta (e nem conseguiria com tanta facilidade...rsrs). Confesso que ainda estou totalmente verde em FIIs, mas já mudei meu pensando sobre eles. Hoje eu os vejo como investimento em imóveis e não necessariamente num ativo que eu tenha a facilidade de vender as cotas a qualquer mau humor do mercado. Não é FOCO nas cotações, foi apenas uma observação, pois estou querendo comprar esse ativo há 3 meses mas o preço ainda está caro (no meu ponto de vista), embora meu PM está nas alturas nesse ativo, pra mim quando mais barato for o valor da cota melhor, aquele jargão "mais por menos" faz sentido nesse caso aqui. |
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Post by rider660 on Feb 10, 2016 10:05:40 GMT -3.5
@volverine , eu também sou iniciante em FIIs (9 meses), no início eu pensava que FII era apenas imóvel, então como escolhi meus ativos? Basicamente era:
Características do Imóvel
Localização
Contrato
Inquilino
Etc
MEU ERRO não foi considerar o cenário macro da economia, não enxerguei que FIIs vão bem mais que os tijolos do prédio, cito um ativo acho bem interessante EDGA, quando entrei a capacidade de renda do mesmo estava a R$ 0,80/cota aproximadamente (senão me engano) e hoje está a R$ 0,50/cota e não me surpreenderia se tivéssemos mais vacância, o prédio é ruim?
Particularmente não acho, mas o momento atual do país é de recessão, então, normal a situação de lojas fechando, revisional negativo etc, por isso eu acho que FII é bem mais que investimento em imóveis, repito minha opinião.
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Post by Deleted on Feb 10, 2016 11:49:37 GMT -3.5
@volverine , eu também sou iniciante em FIIs (9 meses), no início eu pensava que FII era apenas imóvel, então como escolhi meus ativos? Basicamente era: Características do Imóvel Localização Contrato Inquilino Etc MEU ERRO não foi considerar o cenário macro da economia, não enxerguei que FIIs vão bem mais que os tijolos do prédio, cito um ativo acho bem interessante EDGA, quando entrei a capacidade de renda do mesmo estava a R$ 0,80/cota aproximadamente (senão me engano) e hoje está a R$ 0,50/cota e não me surpreenderia se tivéssemos mais vacância, o prédio é ruim? Particularmente não acho, mas o momento atual do país é de recessão, então, normal a situação de lojas fechando, revisional negativo etc, por isso eu acho que FII é bem mais que investimento em imóveis, repito minha opinião. Entendi, rider660jigsawOFF: Ontem comecei a ler o blog "Viver de Renda" que você havia disponibilizado em outra oportunidade. Comecei desde o início (posts de 2009) quando ele começou a fazer os investimentos focando na independência financeira. Achei muito interessante o blog, o cara escreve muito bem e é muito inteligente. Valeu por compartilhar. |
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Post by jigsaw on Feb 11, 2016 10:32:16 GMT -3.5
Porque o foco na resistência de cotações? Sim, eu consigo pensar em algumas razões para, mas estou curioso em saber porque isso seria importante para alguém que investe em RV no geral. Pois eu, se tivesse o foco em RENDA, iria gostar se ocorressem quedas para acumular mais cotas que pudessem beneficiar minha renda lá na frente quando o período ruim tivesse passado. Lógico que muitas vezes as cotas estão caindo por algum motivo (aumento de vacância, aumento de selic, crise, etc), mas quem tem o imóvel físico também iria passar pelos mesmos problemas e nem por isso sairia vendendo o imóvel quando a situação aperta (e nem conseguiria com tanta facilidade...rsrs). Confesso que ainda estou totalmente verde em FIIs, mas já mudei meu pensando sobre eles. Hoje eu os vejo como investimento em imóveis e não necessariamente num ativo que eu tenha a facilidade de vender as cotas a qualquer mau humor do mercado. @volverine , é isso mesmo, nunca vi tantos FIIs com preços tão atrativos, eu tenho ciência do cenário econômico, mas será que isso só afeta os FIIs? Eu continuo entendendo que esse é um período com bom ponto de entrada para varios papéis (AGCX, ALMI, BBPO, FIIP, FCFL, EDGA, PRSV, KNRI, SAAG, RBRD, etc), o problema é ter cash $$$$ disponível para tantas promoções, o que eu tive que fazer foi vender alguns ativos, para dobrar posição em outros, trocar 1 quota de um por 2 quotas de outro, é o jeito mais rápido de sair do lugar, o reinvestimento dos proventos até que a coisa anda, mas dobrar posição numa unica operação, para mim foi irrecusável. |
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Post by jigsaw on Feb 11, 2016 10:48:44 GMT -3.5
@volverine , eu também sou iniciante em FIIs (9 meses), no início eu pensava que FII era apenas imóvel, então como escolhi meus ativos? Basicamente era: Características do Imóvel Localização Contrato Inquilino Etc MEU ERRO não foi considerar o cenário macro da economia, não enxerguei que FIIs vão bem mais que os tijolos do prédio, cito um ativo acho bem interessante EDGA, quando entrei a capacidade de renda do mesmo estava a R$ 0,80/cota aproximadamente (senão me engano) e hoje está a R$ 0,50/cota e não me surpreenderia se tivéssemos mais vacância, o prédio é ruim? Particularmente não acho, mas o momento atual do país é de recessão, então, normal a situação de lojas fechando, revisional negativo etc, por isso eu acho que FII é bem mais que investimento em imóveis, repito minha opinião. Os parâmetros de escolha são bem por aí mesmo (dos FIIs de tijolos), apenas adicionaria o custo/m2 e locação/m2 como complementação. Em relação a questão da recessão (embora não enxergue um cenário tão pessimista, recessão pra mim foi aquela que ocorreu nos EUA em 2008, mas respeito sua opinião), mas isso não afeta todos os segmentos do país? qual (is) seria (m) as aplicações que você indicaria neste momento? ações de empresas com todo esse pessimismo do mercado? TD que para mim apenas corrige (na teoria) seu $$$$ tendo que pagar IRPF, ou não? Fundos de previdência (PGBL E VGBL), que só com Tx de carregamento + Tx. adm., corroem seu principal? Poupança com rendimento de 0,6% ao mês? Fundos de RF e DI com altas Tx. de adm. + IRPF? Fica difícil escolher um ativo no mercado financeiro, com um certo grau de garantia, e uma rentabilidade razoável, concorda? |
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