CAFI - Carteira de Análise Fundamentalista de Investimentos

wizardhsc , na realidade não é amor ao FII em si, mas sim amor aos imoveis que estão na sua composição, para o pequeno investidor, que é entusiasta em investimento em imoveis, não tem opção melhor no mercado, tornar-se sócio-proprietario de predios comerciais, agências bancarias, shopping centers, hoteis, hospitais, etc, com recursos limitados. Eu participei de Leilões de Agencias Bancárias ocorridos em 2003, inclusive estou pensando em abrir um topico a respeito disso, a realidade para aquisição direta de imoveis comerciais é complicada, para imoveis entre 100 mil - 500 mil, o agio era de quase 100% em relaçao ao preço inicial, entre 500 mil - 1 milhão o agio era de 50%, apenas para imoveis > 1,5 mi havia possibilidade de comprar pelo valor inicial. E valeu o investimento nessas agencias bancarias? Em uma rapida pesquisa recente, tive a oportunidade de verificar que agencias que foram compradas por 1 mi em 2003 hoje valem 3x o preço de aquisiçao, considerando um retorno de 10% a.a., em 13 anos o investidor teve praticamente todo capital aplicado de volta, fora a valorização, tanto que teve até fazendeiro que comprou agencia por 2 mi sem nem o olhar o imovel (materia em anexo).

Isso tambem acontece muito em FIIs, que o diga o pessoal que adquiriu BBFI, ALMI, FAMB em 2002 - 2004, o retorno foi fantastico, BBFI mesmo, no auge da euforia, chegou a ser negociado a 5 mil a cota, que custava 1 mil no IPO, não é um bom negocio?? No meu caso, mesmo mantendo uma carteira altamente concentrada, com 5 FIIs, meu PM de aquisição = 790 reais, numa escala de 0 - 1000, considerando os proventos, meu PM (ex-dividendos) = 360 reais, o que isso significa?? que mesmo que seja convocada uma AGE em que seja aprovada a liquidação de todos os meus FIIs, através da amortizaçao de todos os ativos que os compõem, e a proposta de aquisição tenha uma reduçao de 74% em relaçao ao IPO, eu ainda ficaria no ZERO A ZERO, essa é uma margem de segurança que eu considero fundamental para que eu consiga dormir a noite com tranquilidade, e esse é um fator fundamental em qualquer investimento, se você fica preocupado, e nao consegue sobreviver um unico dia sem olhar as cotações dos seus ativos, entao pode ter certeza de que você está no investimento errado.

Traçando um paralelo com as ações, nao é raro acontecer de uma açao valer 40 reais e, de repente, em funçao de começar a apresentar de LL negativos de forma sistemática, chegar ao preço de 4 reais ou 0,40 reais, isso significaria um patrimônio residual de 10% ou 1% da capital incial, eu nunca vi isso acontecer em FII, no maximo 50% de reduçao, que foram os casos de MSHP, PRSV, FLRP, VLOL, CEOC, WPLZ, BBVJ, RBGS, CTXT, RDES, ETC, mesmo os imoveis estando 100% vagos, nao estou querendo dizer que esse veiculo é melhor do que aquele, tanto que as açoes podem oferecer resultados de 1000% - 5000% de retorno, claro que no campo das exceções, o que quero dizer é que, cada um sabe até onde o seu psicológico é capaz de suportar, no que se refere a investimento , no meu caso uma reduçao patrimonial de 99%, realmente nao teria condiçoes de conviver com isso.


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