FII Agências Caixa – AGCX11

jigsaw
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FII Agências Caixa – AGCX11 Jun 2, 2017 10:24:32 GMT -3.5 disc126 likes this

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Post by jigsaw on Jun 2, 2017 10:24:32 GMT -3.5

Ag Pirituba
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Ag Quitauna
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Ag Senador Queiros
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Ag Hebraica
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Vila Mascote
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Ag Pq. Maria Helena
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Ag Jundiapeba
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Ag Estrada Rio do A
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Ag R. dos Italianos
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Ag Av. Pres. Wilson (não tem a fachada pelo fato de ser imagem antiga)
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Ag Industrial (onde está a casa amarela e a outra ao lado. São 2 lotes)
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Ag Rio Claro (imagem do estacionamento)
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Ag Osasco
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Ag Pedro Vicente
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Ag Cipó Guaçu (só consegui imagem por cima Não tem Street View)
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Ag Campo Limpo
www.google.com.br/maps/@-23.6202141,-46.7578592,3a,75y,85.72h,101.86t/data=!3m6!1e1!3m4!1sUoCo1fm2lXP29qCyY6didw!2e0!7i13312!8i6656!6m1!1e1?hl=pt-BR

Ag Paes Leme
www.google.com.br/maps/@-23.5676987,-46.6988026,3a,90y,346.83h,86.02t/data=!3m6!1e1!3m4!1sVfxsTedW_ZOArKdhKjSIyQ!2e0!7i13312!8i6656?hl=pt-BR

Ag Pátio do Colégio
www.google.com.br/maps/@-23.5488844,-46.6330183,3a,75y,322.24h,94.34t/data=!3m6!1e1!3m4!1saucHD7qlpouow67EQUeL0g!2e0!7i13312!8i6656?hl=pt-BR

IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

bochan
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FII Agências Caixa – AGCX11 Mar 19, 2018 21:13:59 GMT -3.5

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Post by bochan on Mar 19, 2018 21:13:59 GMT -3.5

Pessoal comprado no AGCX: Lembrando a proposta da Rio Bravo:

Alteração da Denominação Social do

Fundo:

- A estratégia da Administradora é expandir

a política de investimento do Fundo para

que este atue também na aquisição de lojas

de Rua/Varejo. Por esta razão, sugerimos

alterar a denominação do Fundo para

“Fundo de Investimento Imobiliário Rio

Bravo Renda Varejo”, desvinculando sua

denominação com relação à Caixa, que

permanecerá como principal locatária,

contudo, de forma não exclusiva, possibili-

tando que o saldo remanescente seja inves-

tido em novos locatários.

O que sinalizam:

Operações já em análise/negociação:

Varejo Alimentar

- Rede com mais de 1.000 unidades no Brasil

- 8 unidades objeto da operação

- Valor estimado da operação: R$ 35 milhões

- 4 anos de permanência garantida

- Cap Rate Estimado: 8,8%

Franquia de Ensino

- Rede com mais de 1.000 unidades

- 56 unidades objeto da operação

- Valor estimado da Operação: R$ 56 milhões

- Cap Rate Estimado: 10%

Rede de Varejo

- Rede com mais de 120 unidades

- 49 unidades objeto da operação

- Valor estimado da Operação: até R$ 350

milhões

- Permanência mínima de 10 anos

- Cap Rate Estimado: 9.6% a.a.

Creio que tem maior perenidade que agências. À princípio, gostei da proposta da Rio Bravo e penso em votar a favor da aprovação.

Todos os comentários são bem vindos.

abs.

cpf216
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FII Agências Caixa – AGCX11 Mar 19, 2018 21:38:12 GMT -3.5

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Post by cpf216 on Mar 19, 2018 21:38:12 GMT -3.5

É bom aprovar mesmo, porque senão...

Gestão ativa e geração de valor em caso de rescisões da Caixa:

- Em eventual rescisão da Caixa de parte dos contratos de locação vigentes, caso não haja alteração do Regulamento do Fundo, a Administradora ficaria impossibilitada de relocar o ativo, tendo de realizar uma venda forçada do ativo vago, potencialmente com perda de valor aos cotistas;

O tipo de coisa meiga que está claramente destacado nos materiais publicitários da emissão do fundo...

bochan
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Posts: 1,728

FII Agências Caixa – AGCX11 Mar 19, 2018 21:56:57 GMT -3.5

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Post by bochan on Mar 19, 2018 21:56:57 GMT -3.5

Pois é, e eu sempre achei o AGCX o melhor dos FIIs de agências. Temo pelo que pode estar desconhecido por mim nos outros FII, em particular no BBPO.

Mas achei interessante o foco do "novo AGCX":

- Varejo: existe alta complementariedade

entre os pontos atualmente utilizados pela

Caixa e operações de varejo, fato que tem sido

corroborado pelas conversas com potenciais

vendedores e futuros locatários do Fundo.

- Operações Defensivas: será dada priorida-

de também para segmentos com menor correla-

ção à economia real, como clínicas populares,

redes de academias, farmácias, varejo alimentar

e ativos educacionais.

De fato, pelo menos onde frequento, onde tem agencia caixa tem muito comércio popular, farmácias, lojas,.... Uma pequena loja não dará a mesma segurança da Caixa, mas acho interessante ter um FII atuando neste mercado. E dilui muito o risco de uma ruptura no final do contrato das agências.

Para mim, o comunicado veio no dia 16, aparentemente não teve qualquer efeito nas cotações dos papéis.

E você CPF216, está comprado em AGCX? Vai votar/votaria a favor, contra ou vai sair/sairia do papel?

abs.

palata
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FII Agências Caixa – AGCX11 Mar 19, 2018 22:03:11 GMT -3.5

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Post by palata on Mar 19, 2018 22:03:11 GMT -3.5

Mar 19, 2018 21:38:12 GMT -3.5 cpf216 said:

É bom aprovar mesmo, porque senão...

Gestão ativa e geração de valor em caso de rescisões da Caixa:

- Em eventual rescisão da Caixa de parte dos contratos de locação vigentes, caso não haja alteração do Regulamento do Fundo, a Administradora ficaria impossibilitada de relocar o ativo, tendo de realizar uma venda forçada do ativo vago, potencialmente com perda de valor aos cotistas;

O tipo de coisa meiga que está claramente destacado nos materiais publicitários da emissão do fundo...

A rio Bravo é muito zuada, no caso do MBRF11 vários cotistas pediram para votar a liberação de locação do imóvel para outros que não o banco. Depois, pediram para comprar um imóvel com o dinheiro da venda do CT e votar para locar para outro inquilino, nem colocaram em votação essa possibilidade. Algum interesse por trás nesse caso eles tem para poder colocar fazer essa proposta nesse momento.

nilsoncsj
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FII Agências Caixa – AGCX11 Apr 2, 2018 12:09:07 GMT -3.5

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Post by nilsoncsj on Apr 2, 2018 12:09:07 GMT -3.5

Mar 19, 2018 21:38:12 GMT -3.5 cpf216 said:

É bom aprovar mesmo, porque senão...

Gestão ativa e geração de valor em caso de rescisões da Caixa:

- Em eventual rescisão da Caixa de parte dos contratos de locação vigentes, caso não haja alteração do Regulamento do Fundo, a Administradora ficaria impossibilitada de relocar o ativo, tendo de realizar uma venda forçada do ativo vago, potencialmente com perda de valor aos cotistas;

O tipo de coisa meiga que está claramente destacado nos materiais publicitários da emissão do fundo...

cpf216

Em 30/09/2016 o fundo enviou uma alteração de regulamento. No item 3.1.6 está escrito: "Findos os prazos de locação estabelecidos nos Contratos de Locação Atípica, o respectivo Locatário terá (i) a prerrogativa na renovação das locações, podendo ser celebrados contratos de locação convencional, sob o regime da Lei n.º 8.245/91. Caso não ocorra a renovação das locações ao respectivo Locatário, ou na hipótese de rescisão de qualquer dos Contratos de Locação Atípica, caberá à Instituição Administradora decidir quanto à oportunidade de locação dos Ativos Imobiliários a terceiros ou a eventualmente até a alienação destes pelo Fundo".

No regulamento anterior constava no item 3.2.3 que o fundo era obrigado a realizar a alienação. Isso não permite ao fundo alugar para outros além da Caixa?

Regulamento novo: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=4800
Regulamento antigo: bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=AGCX&strData=2013-07-23T14:45:08.950

Last Edit: Apr 2, 2018 12:09:42 GMT -3.5 by nilsoncsj

cpf216
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FII Agências Caixa – AGCX11 Apr 2, 2018 12:53:49 GMT -3.5 nilsoncsj likes this

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Post by cpf216 on Apr 2, 2018 12:53:49 GMT -3.5

Apr 2, 2018 12:09:07 GMT -3.5 nilsoncsj said:

Mar 19, 2018 21:38:12 GMT -3.5 cpf216 said:

É bom aprovar mesmo, porque senão...

O tipo de coisa meiga que está claramente destacado nos materiais publicitários da emissão do fundo...

cpf216

Em 30/09/2016 o fundo enviou uma alteração de regulamento. No item 3.1.6 está escrito: "Findos os prazos de locação estabelecidos nos Contratos de Locação Atípica, o respectivo Locatário terá (i) a prerrogativa na renovação das locações, podendo ser celebrados contratos de locação convencional, sob o regime da Lei n.º 8.245/91. Caso não ocorra a renovação das locações ao respectivo Locatário, ou na hipótese de rescisão de qualquer dos Contratos de Locação Atípica, caberá à Instituição Administradora decidir quanto à oportunidade de locação dos Ativos Imobiliários a terceiros ou a eventualmente até a alienação destes pelo Fundo".

No regulamento anterior constava no item 3.2.3 que o fundo era obrigado a realizar a alienação. Isso não permite ao fundo alugar para outros além da Caixa?

Regulamento novo: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=4800
Regulamento antigo: bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=AGCX&strData=2013-07-23T14:45:08.950

Item 3.1.8 do novo regulamento: É vedada a locação de Ativos Imobiliários a terceiros.

Não mudou nada.

nilsoncsj
New Member

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FII Agências Caixa – AGCX11 Apr 2, 2018 14:46:52 GMT -3.5

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Post by nilsoncsj on Apr 2, 2018 14:46:52 GMT -3.5

Apr 2, 2018 12:53:49 GMT -3.5 cpf216 said:

Apr 2, 2018 12:09:07 GMT -3.5 nilsoncsj said:

cpf216

Em 30/09/2016 o fundo enviou uma alteração de regulamento. No item 3.1.6 está escrito: "Findos os prazos de locação estabelecidos nos Contratos de Locação Atípica, o respectivo Locatário terá (i) a prerrogativa na renovação das locações, podendo ser celebrados contratos de locação convencional, sob o regime da Lei n.º 8.245/91. Caso não ocorra a renovação das locações ao respectivo Locatário, ou na hipótese de rescisão de qualquer dos Contratos de Locação Atípica, caberá à Instituição Administradora decidir quanto à oportunidade de locação dos Ativos Imobiliários a terceiros ou a eventualmente até a alienação destes pelo Fundo".

No regulamento anterior constava no item 3.2.3 que o fundo era obrigado a realizar a alienação. Isso não permite ao fundo alugar para outros além da Caixa?

Regulamento novo: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=4800
Regulamento antigo: bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=AGCX&strData=2013-07-23T14:45:08.950

Item 3.1.8 do novo regulamento: É vedada a locação de Ativos Imobiliários a terceiros.

Não mudou nada.

realmente. Falta de atenção minha. Obrigado, cpf216. A mesma coisa com SAAG que eu também achava que não tinha essa limitação e com BBPO e BBFI que eu já sabia que tinha.

cpf216 Forista VIP Posts: 335	FII Agências Caixa – AGCX11 Apr 2, 2018 15:35:34 GMT -3.5 nilsoncsj likes this Quote Select Post Deselect Post Link to Post Member Give Gift Back to Top Post by cpf216 on Apr 2, 2018 15:35:34 GMT -3.5 Sim... Passa batido muitas vezes. Por isso até que é necessário lembrar isso de quando em quando. Restrições horríveis, mas que são de nascença de qualquer forma.

jigsaw
Moderador

Posts: 4,050

FII Agências Caixa – AGCX11 Apr 2, 2018 21:18:46 GMT -3.5 nilsoncsj likes this

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Post by jigsaw on Apr 2, 2018 21:18:46 GMT -3.5

Apr 2, 2018 14:46:52 GMT -3.5 nilsoncsj said:

Apr 2, 2018 12:53:49 GMT -3.5 cpf216 said:

Item 3.1.8 do novo regulamento: É vedada a locação de Ativos Imobiliários a terceiros.

Não mudou nada.

realmente. Falta de atenção minha. Obrigado, cpf216. A mesma coisa com SAAG que eu também achava que não tinha essa limitação e com BBPO e BBFI que eu já sabia que tinha.

nilsoncsj , o cpf216 abordou esse assunto no Hangout que teve com o Baroni sobre regulamento de agências bancárias:

#SunoResponde sobre FIIs com Professor Baroni e André Bacci - 15 de março de 2018

IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

nilsoncsj New Member Posts: 10	FII Agências Caixa – AGCX11 Apr 2, 2018 22:54:21 GMT -3.5 via mobile Quote Select Post Deselect Post Link to Post Member Give Gift Back to Top Post by nilsoncsj on Apr 2, 2018 22:54:21 GMT -3.5 obrigado, jigsaw. Já tinha visto que postaram esse vídeo mas não parei para ver ainda.

rst Moderador Posts: 6,036	FII Agências Caixa – AGCX11 Apr 13, 2018 18:24:18 GMT -3.5 Quote Select Post Deselect Post Link to Post Member Give Gift Back to Top Post by rst on Apr 13, 2018 18:24:18 GMT -3.5 Relatório de estratégias Rio bravo. Neste mês tratam do agcx11 www.riobravo.com.br/acervo/EstrategiasRioBravo/ESTRATEGIAS_MARCO_2018.pdf

Deleted Deleted Member Posts: 0	FII Agências Caixa – AGCX11 Jul 27, 2018 19:03:20 GMT -3.5 Quote Select Post Deselect Post Link to Post Member Give Gift Back to Top Post by Deleted on Jul 27, 2018 19:03:20 GMT -3.5 ... PLANO DE AÇÃO PARA REGULARIZAÇÃO DE PENDÊNCIAS REGISTRAIS fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=29752

bochan
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FII Agências Caixa – AGCX11 Jul 28, 2018 18:50:26 GMT -3.5

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Post by bochan on Jul 28, 2018 18:50:26 GMT -3.5

O AGCX está apanhando muito, fechou a 1015/cota.

Para mim é um fundo com boa gestão (Rio Bravo), rendimento razoável (a 1015 deve render por volta de 0,7% am) e eliminou a regra que impedia o uso dos imóveis para outros fins além de agências da caixa. Está abaixo do VP (1066/cota).

Como não sei direito os motivos da queda (certamente existem), estou comprando aos poucos (pegando a faca caindo).

Algum colega sabe o que se passa com o AGCX?

Deleted
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FII Agências Caixa – AGCX11 Jul 28, 2018 19:13:59 GMT -3.5 bochan likes this

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Post by Deleted on Jul 28, 2018 19:13:59 GMT -3.5

Jul 28, 2018 18:50:26 GMT -3.5 bochan said:

O AGCX está apanhando muito, fechou a 1015/cota.

Para mim é um fundo com boa gestão (Rio Bravo), rendimento razoável (a 1015 deve render por volta de 0,7% am) e eliminou a regra que impedia o uso dos imóveis para outros fins além de agências da caixa. Está abaixo do VP (1066/cota).

Como não sei direito os motivos da queda (certamente existem), estou comprando aos poucos (pegando a faca caindo).

Algum colega sabe o que se passa com o AGCX?

Não sei o que se passa, mas uma coisa que me lembro de uma das lives do Baroni é que haveria imóveis com pendências nos registros.

Ontem, ao ver o aviso ao mercado falando sobre esse assunto postei o FR acima. Se interessar, veja o FR para confirmar se é isso mesmo.

Last Edit: Jul 28, 2018 19:14:29 GMT -3.5 by Deleted

Sultão do Swing
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FII Agências Caixa – AGCX11 Jul 28, 2018 20:28:46 GMT -3.5

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Post by Sultão do Swing on Jul 28, 2018 20:28:46 GMT -3.5

Jul 28, 2018 18:50:26 GMT -3.5 bochan said:

O AGCX está apanhando muito, fechou a 1015/cota.

Para mim é um fundo com boa gestão (Rio Bravo), rendimento razoável (a 1015 deve render por volta de 0,7% am) e eliminou a regra que impedia o uso dos imóveis para outros fins além de agências da caixa. Está abaixo do VP (1066/cota).

Como não sei direito os motivos da queda (certamente existem), estou comprando aos poucos (pegando a faca caindo).

Algum colega sabe o que se passa com o AGCX?

O problema é que as fontes que eu tenho para me informar sobre o que ocorre com o fundo são o site do judeu e aqui.

Quanto à estratégia, a minha é rigorosamente igual a sua. Estou comprando aos poucos. Bem aos poucos. Tinha mais, mas vendi há tempos.

No momento tenho uma (1) que eu comprei a 1.075

Quando um ativo sobe a gente reclama porque ficou caro.

Quando cai a gente desconfia. Quem comprou na alta acha ruim.

A maior ameaça, por enquanto, vai ser quando introduzirem a taxação aos dividendos de FIIs, que a gente não sabe quando vai ocorrer. Eu gostaria que isso fosse feito o mais rapidamente possível, mas de uma maneira minimamente organizada, ao contrário do que o Romero Jucá tentou fazer (lembra?)

cpf216
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FII Agências Caixa – AGCX11 Jul 28, 2018 23:18:44 GMT -3.5

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Post by cpf216 on Jul 28, 2018 23:18:44 GMT -3.5

Fazer aqui uma enteque que fiz num grupo fechado, vamos ver se alguém acerta...

AGCX, fundo de tijolo, seis anos de operação. Na data da última assembleia esse ano, QUANTOS imóveis estavam em nome do fundo no cartório de registro de imóveis?

Deleted
Deleted Member

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FII Agências Caixa – AGCX11 Jul 29, 2018 0:48:47 GMT -3.5

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Post by Deleted on Jul 29, 2018 0:48:47 GMT -3.5

Jul 28, 2018 23:18:44 GMT -3.5 cpf216 said:

Fazer aqui uma enteque que fiz num grupo fechado, vamos ver se alguém acerta...

AGCX, fundo de tijolo, seis anos de operação. Na data da última assembleia esse ano, QUANTOS imóveis estavam em nome do fundo no cartório de registro de imóveis?

Eu não sei a resposta, mas pelo tom da sua mensagem eu chuto que seja NENHUM.

Sultão do Swing
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FII Agências Caixa – AGCX11 Jul 29, 2018 6:16:18 GMT -3.5

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Post by Sultão do Swing on Jul 29, 2018 6:16:18 GMT -3.5

Jul 28, 2018 23:18:44 GMT -3.5 cpf216 said:

Fazer aqui uma enteque que fiz num grupo fechado, vamos ver se alguém acerta...

AGCX, fundo de tijolo, seis anos de operação. Na data da última assembleia esse ano, QUANTOS imóveis estavam em nome do fundo no cartório de registro de imóveis?

De novo, só fico sabendo das novidades através da rapaziada aqui e lá no judeu.

Pelo teor de uma das últimas postagens dele, de 47 imóveis no portfólio, 26 ainda possuem pendências cadastrais, de modo que isso permite supor que por volta de metade ainda não está em nome do fundo.

Porém, o fato de não "ter pendência" eu não interpreto como "já registrado em nome do Fundo", de modo que o número poderia ser ainda mais alto

cpf216
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FII Agências Caixa – AGCX11 Jul 29, 2018 7:03:09 GMT -3.5

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Post by cpf216 on Jul 29, 2018 7:03:09 GMT -3.5

Preciso melhorar minhas perguntas capciosas, pessoal está pegando rápido

E sim: não ter pendência é bem, bem diferente de já estar registrado em nome do fundo. O que leva a pergunta muito interessante: se não tem pendência, porque raios não está no nome do fundo?

Detalhe do detalhe: olhar a demonstração financeira última, e ver com que nível de detalhe isso é mencionado.

FII Agências Caixa – AGCX11

Post by jigsaw on Jun 2, 2017 10:24:32 GMT -3.5

Post by bochan on Mar 19, 2018 21:13:59 GMT -3.5

Post by cpf216 on Mar 19, 2018 21:38:12 GMT -3.5

Post by bochan on Mar 19, 2018 21:56:57 GMT -3.5

Post by palata on Mar 19, 2018 22:03:11 GMT -3.5

Post by nilsoncsj on Apr 2, 2018 12:09:07 GMT -3.5

Post by cpf216 on Apr 2, 2018 12:53:49 GMT -3.5

Post by nilsoncsj on Apr 2, 2018 14:46:52 GMT -3.5

Post by cpf216 on Apr 2, 2018 15:35:34 GMT -3.5

Post by jigsaw on Apr 2, 2018 21:18:46 GMT -3.5

Post by nilsoncsj on Apr 2, 2018 22:54:21 GMT -3.5

Post by rst on Apr 13, 2018 18:24:18 GMT -3.5

Post by Deleted on Jul 27, 2018 19:03:20 GMT -3.5

Post by bochan on Jul 28, 2018 18:50:26 GMT -3.5

Post by Deleted on Jul 28, 2018 19:13:59 GMT -3.5

Post by Sultão do Swing on Jul 28, 2018 20:28:46 GMT -3.5

Post by cpf216 on Jul 28, 2018 23:18:44 GMT -3.5

Post by Deleted on Jul 29, 2018 0:48:47 GMT -3.5

Post by Sultão do Swing on Jul 29, 2018 6:16:18 GMT -3.5

Post by cpf216 on Jul 29, 2018 7:03:09 GMT -3.5