|
Post by jigsaw on May 13, 2016 17:59:04 GMT -3.5
15/04/16 - 16h26 - Arthur Vieira de Moraes BC Fund vai distribuir R$ 86 milhões em dividendos e amortizar cotas; entendaAntes de qualquer comentário a respeito da estratégia é preciso que todos entendam perfeitamente o que é uma amortização de cotas e a diferença em relação a distribuição de rendimentos No dia 14/04/2016, o administrador do BC Fund (BRCR11) anunciou ao Mercado que realizará uma distribuição de rendimentos de 86 milhões de reais e amortização de cotas no valor de 313 milhões de reais. Antes de qualquer comentário a respeito da estratégia é preciso que todos entendam perfeitamente o que é uma amortização de cotas e a diferença em relação a distribuição de rendimentos. Rendimento é a distribuição de parte do lucro líquido de um fundo imobiliário. A Lei 8668/93 diz que os fundos devem distribuir 95% do lucro líquido aos seus cotistas, a título de rendimentos. Portanto se a receita do fundo, que pode vir do aluguel de imóveis, do lucro com a venda de imóveis e do rendimento de aplicações financeiras, for maior do que os custos (de manutenção do patrimônio, pagamento de tributos e taxas cobradas por prestadores de serviço e reguladores), o fundo terá apurado lucro e deverá distribui-lo aos seus cotistas. Sendo lucro líquido entende-se que os tributos devidos já foram pagos pelo fundo e, por isso, os cotistas pessoas físicas os recebem isentos de imposto de renda. Mas atenção para a amortização de cotas, que não é distribuição de lucro e nem isenta de imposto de renda.Em um fundo fechado (que não permite resgates), como é o caso dos FII, a amortização de cotas representa a devolução do patrimônio dos cotistas. Não se trata de dinheiro que foi recebido pelo fundo em razão das suas atividades e sim do dinheiro dos cotistas que havia sido aportado no fundo anteriormente. Uma vez que o administrador do fundo não tenha destinado esse dinheiro para investimentos em ativos imobiliários pode resolver por devolvê-lo aos cotistas. É isso que se chama de amortização de cotas. É como se fosse um troco. O cotista compra cotas esperando que o administrador use todo o dinheiro na aquisição de ativos imobiliários. Caso o administrador não use todo o dinheiro ele pode devolver o que sobrou, um troco, aos cotistas. Não é nada mais que isso. Muito importante entender que a amortização de cotas não é isenta de imposto de renda e que quem a recebe deve ajustar a contabilização do seu preço médio de aquisição das cotas. Se alguém pagou R$ 100,00 pelas cotas do fundo e depois recebeu R$ R$ 5,00 de troco (amortização de cotas), deve passar a considerar e, principalmente, declarar para a Receita Federal, que pagou R$ 95,00 pelas cotas. Perceba que não há vantagem nem desvantagem em receber amortização de cotas.No caso prático, do BC Fund, em 2013 o fundo realizou (com anuência dos seus cotistas) um ambicioso aumento de capital. Em uma emissão primária e secundária de cotas, captou R$ 2 bilhões de reais. Metade disso foi para o caixa do fundo, a outra metade para o bolso de investidores que estavam, naquela oportunidade, vendendo as suas cotas. Passados três anos, o administrador e o gestor do fundo não encontraram oportunidades de investimentos que justificassem o uso de todo o recurso, compraram mais alguns andares em um prédio no qual o fundo já possuía imóveis e compraram cotas de outros fundos imobiliários, também administrados pelo BTG Pactual. Além disso, no ano passado, tentaram comprar imóveis que pertenciam a uma companhia também controlada por eles, operação que foi refutada pelos cotistas e pela CVM (veja mais clicando aqui). Sendo assim resolveram agora devolver boa parte do dinheiro que não alocaram em ativos imobiliários para que os cotistas possam “aplica-los da maneira que entender conveniente tendo em vista a sua própria avaliação de mercado”, conforme comunicado divulgado pelo fundo. Em outras palavras: Cotista, faça você mesmo. Veja mais em: www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/4880116/fund-vai-distribuir-milhoes-dividendos-amortizar-cotas-entenda
|
|
|
Post by jigsaw on May 13, 2016 18:02:12 GMT -3.5
Alguém já fez algum estudo pra tentar prever qual será a renda média futura do fii, nas atuais condições, após a mudança na regra de distribuição e amortização? Eu havia prometido indicar meu palpite no bolão do BRCR11, então vamos aos números: De acordo com a DRE REF.: FEV-16 o LL corresponde a 0,66/cota, o FFO ajustado = 0,85/cota (incluindo ganhos na venda de propriedades + receitas não recorrentes) e o fii consegue distribuir R$ 1,01/cota, ou seja, o fii deveria estar dilapidando as aplicações em RF para conseguir fazer esse malabarismo. Neste novo cenário houve redução de 400 mi das aplicações em RF, desta forma há uma diminuição de rendimento de R$ 3.800.000,00 (400 mi X 0,95%), então o LL = 0,4647/cota, o FFO ajustado não tem como estimar, pois depende da gestão ativa do adm., então deverá haver uma redução significativa na Distribuição aos cotistas, se o adm. adotar a mesma proporçao, a distribuição seria de R$ 0,71/cota (mas com a redução das aplic. em RF não tem como manter a proporção). No caso da PETROBRÁS sair, é preciso subtrair R$ 3.665.000,00 das receitas de locação indicadas acima, isso daria um LL << 0,4647/cota.
|
|
|
Post by palata on May 16, 2016 15:17:22 GMT -3.5
uma dúvida que não quer calar. Para fins fiscais, apenas 11,15 foi pago como amortização. Posso tirar apenas esse valor do meu preço médio para considerar eventuais vendas da cota?
|
|
|
Post by cpf216 on May 16, 2016 17:15:46 GMT -3.5
uma dúvida que não quer calar. Para fins fiscais, apenas 11,15 foi pago como amortização. Posso tirar apenas esse valor do meu preço médio para considerar eventuais vendas da cota? Não é questão se pode, mas se deve. Deve tirar exatamente esse valor do seu PM, conforme a instrução do comunicado disponibilizado na Bovespa. As outras duas parcelas saíram como rendimentos, que não tem efeitos sobre o custo de aquisição. Caso você utilize contabilidade de centavos inteiros / valor de chega / custo de aquisição (em vez de custo médio), reduzir o valor que aparecer no extrato, em vez de fazer a multiplicação e truncamento (?) você mesmo.
|
|
|
Post by palata on May 16, 2016 17:44:21 GMT -3.5
valeu cpf, só fiquei na dúvida pois no comunicado dizem que é amortização mesmo aparecendo como rendimento.
|
|
|
Post by cpf216 on May 16, 2016 18:26:19 GMT -3.5
valeu cpf, só fiquei na dúvida pois no comunicado dizem que é amortização mesmo aparecendo como rendimento. O texto do novo informe diz, literalmente: "parte do valor considerada como rendimento para fins fiscais". Para deixar bem claro: para fins fiscais -> rendimento. A Receita vai olhar a destinação fiscal, não a justificativa anterior. Aliás, só chega na Receita a finalidade fiscal, não a justificativa textual...
|
|
|
Post by palata on May 16, 2016 20:56:12 GMT -3.5
isso que imaginei, mas sempre é bom confirmar para não ter margem para esse governo que já tanto cobra, cobrar ainda mais
|
|
foton
New Member
Posts: 12
|
Post by foton on May 22, 2016 20:35:17 GMT -3.5
Olá jigsaw, há quanto tempo! Bastante clara a sua analise de quanto poderá passar a ser o lucro líquido do BRCR. Pela sua analise, ou pelos números do André, nos próximos meses deve haver uma queda acentuada do rendimento e quando a Petro sair, vai cair mais ainda...
|
|
|
Post by jigsaw on May 24, 2016 8:51:41 GMT -3.5
Olá jigsaw, há quanto tempo! Bastante clara a sua analise de quanto poderá passar a ser o lucro líquido do BRCR. Pela sua analise, ou pelos números do André, nos próximos meses deve haver uma queda acentuada do rendimento e quando a Petro sair, vai cair mais ainda... É uma situação complicada, perceba que as receitas provenientes de locação = 17,6 mi, subtraindo-se 3,8 mi de rendimento de CRI (400 mi aplic. em RF) + 3,665 mi de receitas de locação (PETROBRÁS), a renda REAL cai para R$ 0,53/cota (sem contar as despesas), ou seja, muito longe dos R$ 1,01 que o fii estava distribuindo, que mais se configurava numa promessa midiática (com a projeção de entregar 15% a.a. a partir do quinto ano, conforme matéria abaixo), para justificar a Tx. de gestão que tem um valor simbólico de R$ 2.000.000,00 (DOIS MILHÕES DE REAIS) por mês, adicionado a isso a incapacidade do fii gerir o dinheiro em caixa a ponto de devolvê-lo aos quotistas na forma de amortização: www.plancorp.com.br/news/realstate/1208-bndes-destinara-r-10-bilhoes-para-estimular-novo-mercado-de-renda-fixa.html
|
|
bochan
Forista VIP
Posts: 1,728
|
Post by bochan on Jun 1, 2016 22:10:14 GMT -3.5
INFORMATIVO MENSAL - MAIO/16 São Paulo, 01 de Junho de 2016 - O FII BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND ("BC Fund"), (BM&FBOVESPA: BRCR11), maior fundo de investimento imobiliário listado em bolsa do Brasil, divulga nesta data o informativo mensal de Maio de 2016. Últimas Notícias Conforme fato relevante de 14 de abril de 2016 foi distribuído por decisão da Gestora nos dias 16 e 19 de maio, R$ 400 milhões aos cotistas na forma de distribuição de rendimentos e amortização das cotas do Fundo, de acordo com os fatos relevantes publicados em 14/04/2016 e 04/05/2016 e que se encontram disponíveis em nosso site www.bcfund.com.br. Reiteramos que os rendimentos subsequentes a serem distribuídos, serão de no mínimo 95% do lucro do Fundo, apurados segundo regime de caixa. Em 25 de maio o Banco Pan S.A. notificou a rescisão parcial do contrato de locação no Edifício Brazilian Financial Center, correspondente a dois andares, ou 4.438 m² (equivalente a 1,9% da ABL do portfólio do BC Fund). O contrato prevê aviso prévio de seis meses que serão cumpridos pelo Locatário, além de multa a ser paga pela rescisão antecipada. Esses andares foram recém reformados dentro do novo padrão do prédio, ou seja, um pé direito superior a 2,75m, novo sistema de ar-condicionado, entre outras melhorias. A área já se encontra em processo de comercialização pelo Fundo. A rentabilidade total para o cotista no último mês considerando rendimentos distribuídos e o valor da cota foi de 0,6%, enquanto o Ibovespa registrou variação de -10,1%. A liquidez média diária na bolsa (BRCR11) foi de R$6,3 milhões no período e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$85,02 por cota. Desempenho Financeiro e Operacional - Abril/2016 A receita contratada de locação, em abril/16, foi de R$ 18,7 milhões, em linha com a receita do mês anterior. A vacância financeira do portfólio, em abril de 2016, representa 15,4% em termos de receita de locação potencial e 19,7% sobre o total de ABL em m².
A vacância ao final de abril de 2016 correspondia a 19.658 m² no CENESP, 10.626 m² no Cargill, 5.310 m² no Flamengo Park Tower, 3.920 m² no Eldorado, 3.278 m² no Burity, 1.874 m² no Montreal e 525 m² no Transatlântico.
Nos três meses seguintes, 23% da carteira de contratos será reajustada pela inflação, enquanto 0,4% expirará e poderá passar por processo de renovação. O lucro líquido por cota e o FFO ajustado, em abril/16, foram de R$1,21 e R$0,94/cota, respectivamente, sendo que o valor distribuído para os cotistas foi de R$ 1,01/cota. Para acessar o Informativo completo, clique aqui. Contato RI contato@bcfund.com.br +55 11 3383 2000 www.bcfund.com.br
|
|
bochan
Forista VIP
Posts: 1,728
|
Post by bochan on Jul 1, 2016 21:05:50 GMT -3.5
INFORMATIVO MENSAL - JUNHO/16 São Paulo, 01 de Julho de 2016 - O FII BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND ("BC Fund"), (BM&FBOVESPA: BRCR11), maior fundo de investimento imobiliário listado em bolsa do Brasil, divulga nesta data o informativo mensal de Junho de 2016. Últimas Notícias Em junho, foi concluída a locação de metade do sétimo andar do Eldorado, o que representa a redução da vacância do imóvel de 8,6% para 5,3%. O contrato foi assinado com uma empresa do ramo de alimentos com duração de cinco anos e valor de locação por m² em linha com o mercado para a região. Até o momento não recebemos comunicação formal da Petrobras quanto a rescisão do contrato de locação do Torre Almirante no Rio para fins de contagem do aviso prévio. O imóvel encontra-se em sua grande parte já desocupado pela Petrobras. Assim que recebermos será prontamente comunicado ao mercado. Em junho, a GM solicitou a rescisão antecipada do contrato de locação referente aos 1.184 m² que ocupa no Burity, que corresponde a 0,5% da ABL e 0,3% da receita de locação total. Este contrato havia sido recém renovado no ano passado por mais 10 anos. O inquilino cumprirá um aviso prévio de 6 meses além das as multas compensatórias com a rescisão. Recebemos da Shell no final de junho a solicitação de rescisão antecipada do contrato de locação no Edifício Montreal. Este contrato de locação de 6.439 m² corresponde a 2,8% da ABL e 2,3% da receita de locação total do Fundo. O locatário que entrou em aviso prévio sairá do imóvel em março de 2017 e incorrerá em multa de rescisão. Nos dias 6 e 30 de junho, foram realizadas reuniões com o novo comitê de acompanhamento de cotistas, conforme deliberado na Assembleia do BC Fund em abril. Estas reuniões contaram com a presença dos membros do comitê e dos gestores do BC Fund e tiveram como pauta a apresentação de cada um dos membros, o esclarecimento sobre as responsabilidades dos membros, a assinatura do Termo de Confidencialidade e de Responsabilidade, uma apresentação sobre os Mercados de São Paulo e do Rio de Janeiro, discussão detalhada sobre o portfólio e debate sobre a distribuição de rendimentos, entre outros assuntos. Com a distribuição e amortização realizada em maio, o Fundo conforme regulamento, passará a distribuir no mínimo 95% dos lucros apurados sobre regime de caixa. Visando atenuar a volatilidade inerente a este regime, que pode sofrer com impactos significativos de atrasos de pagamento, multas e não recorrentes, vis-à-vis a distribuição que o fundo praticava anteriormente de R$1,01/cota, faremos a distribuição de rendimentos mensal utilizando uma ponderação móvel do FFO Ajustado do Fundo ao longo do semestre e faremos o ajuste do efeito caixa no último mês do semestre corrente.Foi concluída a reavaliação semestral do portfólio de imóveis do Fundo. O resultado desta avaliação, que impacta as demonstrações financeiras do mês de maio, gerou uma redução no valor dos ativos de R$230,7 milhões, o que significa um decréscimo de 8,6% em relação à avaliação anterior. Com isso, o patrimônio líquido corresponde a R$2,3 bilhões ou R$118,34/cota. A rentabilidade total para o cotista no último mês considerando rendimentos distribuídos e o valor da cota foi de 5,3%, enquanto o Ibovespa registrou variação de 6,3%. A liquidez média diária na bolsa (BRCR11) foi de R$2,6 milhões no período e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$88,65 por cota. Desempenho Financeiro e Operacional - Maio/2016 A receita contratada de locação, em maio/16, foi de R$ 18,4 milhões, 1,1% menor do que a receita do mês anterior, devido a saída de dois locatários no CENESP. A vacância financeira do portfólio, em maio de 2016, representa 16,3% em termos de receita de locação potencial e 21,5% sobre o total de ABL em m². A vacância ao final de maio de 2016 correspondia a 23.995 m² no CENESP, 10.626 m² no Cargill, 5.310 m² no Flamengo Park Tower, 3.920 m² no Eldorado, 3.278 m² no Burity, 1.874 m² no Montreal e 525 m² no Transatlântico. Nos três meses seguintes, 28% da carteira de contratos será reajustada pela inflação, enquanto 0,1% expirará e poderá passar por processo de renovação. O lucro líquido por cota e o FFO ajustado, em maio/16, foram de -R$10,79 e R$1,07/cota, respectivamente, sendo que o valor distribuído em forma de rendimento e amortização para os cotistas foi de R$ 20,81/cota. A reavaliação dos imóveis impactou negativamente a receita contábil e, consequentemente, o lucro líquido no mês. Para acessar o Informativo completo, clique aqui. Contato RI contato@bcfund.com.br +55 11 3383 2000 www.bcfund.com.br
|
|
bochan
Forista VIP
Posts: 1,728
|
Post by bochan on Jul 8, 2016 23:21:33 GMT -3.5
Boa !
|
|
|
Post by palata on Jul 9, 2016 7:57:51 GMT -3.5
muito boa, mas acho que esgotamos as boas distribuições
|
|
|
Post by jigsaw on Jul 12, 2016 10:21:25 GMT -3.5
muito boa, mas acho que esgotamos as boas distribuições Eu gostaria de saber qual é a mágica desse FII, a empresa produz R$ 0,50 e entrega R$ 1,00, acho que vou me tornar sócio.
|
|
|
Post by cpf216 on Jul 12, 2016 13:01:22 GMT -3.5
muito boa, mas acho que esgotamos as boas distribuições Eu gostaria de saber qual é a mágica desse FII, a empresa produz R$ 0,50 e entrega R$ 1,00, acho que vou me tornar sócio. Delay? Que estamos em julho e esse resultado é de maio...
|
|
Deleted
Deleted Member
Posts: 0
|
Post by Deleted on Jul 12, 2016 16:29:31 GMT -3.5
Eu gostaria de saber qual é a mágica desse FII, a empresa produz R$ 0,50 e entrega R$ 1,00, acho que vou me tornar sócio. Delay? Que estamos em julho e esse resultado é de maio... Em Junho pagaram R$0,85
|
|
|
Post by palata on Jul 12, 2016 20:16:16 GMT -3.5
tenho cotas mas o objetivo é me desfazer esse mês, certeza que mês daqui pra frente o rendimento despenca, fora os diversos FRs de entrega antecipada
|
|
|
Post by palata on Jul 18, 2016 19:23:27 GMT -3.5
alguém está sabendo de alguma coisa? hoje teve um belo com up!
|
|
Neymar
Forista VIP
Posts: 1,000
|
Post by Neymar on Jul 19, 2016 12:15:40 GMT -3.5
alguém está sabendo de alguma coisa? hoje teve um belo com up! E está subindo com volume. Pode ter alguma coisa realmente. Aproveitei pra vender hoje. Comprei logo antes da amortização e achei melhor embolsar o lucro antes que o mercado comece a realizar.
|
|
bochan
Forista VIP
Posts: 1,728
|
Post by bochan on Jul 19, 2016 19:45:26 GMT -3.5
alguém está sabendo de alguma coisa? hoje teve um belo com up! E está subindo com volume. Pode ter alguma coisa realmente. Aproveitei pra vender hoje. Comprei logo antes da amortização e achei melhor embolsar o lucro antes que o mercado comece a realizar. Vendi uma parte hoje a 94,60, para garantir o ganho, pelo menos parcialmente. Volto se/quando afundar. Especulação minha: Mercado RV em geral está "bull", e se os gringos entrarem forte, BRCR é O FIIs com tamanho e liquidez suficiente para atraí-los. KNRI e HGRE também podem ganhar algo. 10 entre 10 colegas dos fóruns de FIIs (inclusive eu) tinham certeza absoluta que BRCR cairia forte após a amortização e os rendimentos cairiam abaixo de 0,80. Pagou 0,99/cota neste mês e subiu de 88 para 94/cota desde a amortização. Para pequenos investidores como eu, tentar adivinhar o futuro é um exercício quase inútil. O grande cenário mostra que o FII é sólido, tem caixa e bons imóveis diversificados.
|
|