rst
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Post by rst on Dec 21, 2018 6:43:44 GMT -3.5
Tópico para discussão de Log Commercial Properties
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Post by wizardhsc on Dec 25, 2018 15:27:45 GMT -3.5
Resolvi estudar os números da empresa mais afundo e fazer algumas projeções. Levantando o histórico de locação dos últimos 12 meses, cheguei a um NOI de 9,87 por m2. Em um cenário no qual seja entregue toda a ABL projetada, mantendo os custos administrativos, financeiros e com aumento apenas no imposto a pagar (esse cenário é difícil de prever, porque com o aumento da ABL existe o risco de aumento da vacância, das despesas administrativa, etc. No entanto, com a nova captação o resultado financeiro deve melhorar, bem como a possibilidade do aumento dos alugueis, etc.). Cheguei a um LL anual de 128 milhões. Dividindo pelo total de ações após captação, teríamos um LPA de 1,88 e um P/L de 9,3, com um DY potencial de 10,74% caso fosse pago 100% do LL em dividendos. Lembrando que esse é o potencial, quando todos os projetos previsto forem entregues. Para 2019 o projetado é uma entrega até o fim do primeiro semestre de 101000 m2 de ABL. Supondo que a entrega ocorresse toda no inicio do ano e que os custos se mantivessem, teríamos um LL de 14 milhões por Tri, 56 no anual e um LPA de 0,82. Portanto um P/L estimado de 21,34 e um DY máximo de 4,7%. Em minha opinião, acho que não vale o risco. Evidente que quando se avalia o setor imobiliário, deve ser levado em conta o potencial de valorização das propriedades. Ainda assim, acho os múltiplos muito elevados para um ramo de alta concorrência como o logístico. Não a toa as ações da MRVE explodiram após a divisão. Muito capex para pouca rentabilidade.
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Post by wizardhsc on Dec 27, 2018 18:35:06 GMT -3.5
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lampz
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Post by lampz on Dec 28, 2018 1:12:29 GMT -3.5
Eu concordo com sua análise e acho que ela não diverge dessa do Willian da Avenue.
Fazendo um exercício de adivinhação, se essa ação patinar e não atingir o VPA (R$ 31), imagino que a venda de alguns desses ativos também seria uma fonte de receita. Algo parecido com o que ocorreu com a SLCE3.
Da minha parte, sigo comprado aguardando chegar o aumento de capital a R$ 22 para ver o que fazer.
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marcos
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Posts: 1,387
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Post by marcos on Dec 28, 2018 10:26:59 GMT -3.5
Ainda tem muita gente vendendo a 7. Mas, eu sigo firme no propósito de não vender a este preço.
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Post by rogerdff on Jan 2, 2019 12:27:16 GMT -3.5
Talvez valha oportunidade nestes 17,10.
Gringos saindo fora do papel.
Peguei um pouco pensando mais como um FII, mas com volatilidade de ação.
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Post by Claudio66 on Jan 2, 2019 13:00:57 GMT -3.5
Hoje os preços estão refletindo o Comunicado ao Mercado de 28/12/2018, que confirmou a subscrição pelo preço de R$ 22,00, de até 300M de ações. Representa um aumento entre 8% e 23% no número de ações em circulação, dependendo da participação dos acionistas na subscrição. A empresa começa a ser negociada num dia, e no outro dia já pede dinheiro aos acionistas?
Aqui estou achando melhor esperar de fora.
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Post by rogerdff on Jan 2, 2019 13:41:10 GMT -3.5
Hoje os preços estão refletindo o Comunicado ao Mercado de 28/12/2018, que confirmou a subscrição pelo preço de R$ 22,00, de até 300M de ações. Representa um aumento entre 8% e 23% no número de ações em circulação, dependendo da participação dos acionistas na subscrição. A empresa começa a ser negociada num dia, e no outro dia já pede dinheiro aos acionistas?
Aqui estou achando melhor esperar de fora.
Realmente ainda é muito cedo para entender melhor os números da empresa. Pior que deixei de entrar na QGEP3 a 9,35 para esperar essa abaixo dos 17,50. De 2k em QGEP3 para 1k em LOGG3.
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Post by wizardhsc on Jan 2, 2019 13:42:22 GMT -3.5
Hoje os preços estão refletindo o Comunicado ao Mercado de 28/12/2018, que confirmou a subscrição pelo preço de R$ 22,00, de até 300M de ações. Representa um aumento entre 8% e 23% no número de ações em circulação, dependendo da participação dos acionistas na subscrição. A empresa começa a ser negociada num dia, e no outro dia já pede dinheiro aos acionistas?
Aqui estou achando melhor esperar de fora.
Como já comentei anteriormente. Ao preço do IPO, acho essa empresa um mal negócio. Só não vendi as minhas ações, porque magicamente a corretora colocou pra alugar automaticamente da mesma forma que a mrve3 estava alugada e locaram no mesmo dia. O setor de logística é muito concorrido. Fora que a empresa vai precisar de bastante capital para manter o programa de investimentos. Por outro lado, se a economia realmente engrenar, existe a possibilidade de aumento dos alugueis acima da inflação. Resumindo, não existe negócio ruim e sim negócio caro. Abaixo de 14, já acho interessante. Com um DY potencial de aproximadamente 6%.
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Post by wizardhsc on Jan 2, 2019 13:46:02 GMT -3.5
Eu concordo com sua análise e acho que ela não diverge dessa do Willian da Avenue. Fazendo um exercício de adivinhação, se essa ação patinar e não atingir o VPA (R$ 31), imagino que a venda de alguns desses ativos também seria uma fonte de receita. Algo parecido com o que ocorreu com a SLCE3. Da minha parte, sigo comprado aguardando chegar o aumento de capital a R$ 22 para ver o que fazer. Tem que ver como foi avaliado esse VPA. Como minha participação é pequena, cerca de 500 ações, não me dei ao trabalho de estudar. Mas no ramo imobiliário o que mais tem é administrador inflando o vp dos ativos.
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lampz
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Posts: 223
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Post by lampz on Jan 7, 2019 23:46:39 GMT -3.5
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Post by rogerdff on Jan 8, 2019 8:14:25 GMT -3.5
Vendo esses números, wizardhsc tem mais razão. Margens são altas, mas muito PL para baixíssimo ROE. Ainda que o LL dobre. Muito o otimismo imaginar que poderia chegar próximo a VPA. E com certeza muito diferente de um FII. Obs: como comentado aqui também, se venderem ativos com prováveis dividendos extra poderia ser um diferencial. Mas perfil parece ser de crescimento e gestão própria. Só o tempo dirá, mas a priori risco/retorno não parece tão promissor, mesmo com 0,5 P/VPA.
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Deleted
Deleted Member
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Post by Deleted on Jan 8, 2019 9:32:47 GMT -3.5
Vendo esses números, wizardhsc tem mais razão. Margens são altas, mas muito PL para baixíssimo ROE. Ainda que o LL dobre. Muito o otimismo imaginar que poderia chegar próximo a VPA. E com certeza muito diferente de um FII. Obs: como comentado aqui também, se venderem ativos com prováveis dividendos extra poderia ser um diferencial. Mas perfil parece ser de crescimento e gestão própria. Só o tempo dirá, mas a priori risco/retorno não parece tão promissor, mesmo com 0,5 P/VPA. ROE muito baixo... por isso o VP de 0,5. Sem retorno, não compensa você pagar o valor patrimonial. Não é à toa que MRVE subiu com a cisão.
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Post by wizardhsc on Jan 8, 2019 9:50:01 GMT -3.5
Vendo esses números, wizardhsc tem mais razão. Margens são altas, mas muito PL para baixíssimo ROE. Ainda que o LL dobre. Muito o otimismo imaginar que poderia chegar próximo a VPA. E com certeza muito diferente de um FII. Obs: como comentado aqui também, se venderem ativos com prováveis dividendos extra poderia ser um diferencial. Mas perfil parece ser de crescimento e gestão própria. Só o tempo dirá, mas a priori risco/retorno não parece tão promissor, mesmo com 0,5 P/VPA. ROE muito baixo... por isso o VP de 0,5. Sem retorno, não compensa você pagar o valor patrimonial. Não é à toa que MRVE subiu com a cisão. Para mim, esse PL foi é inflado artificialmente. Se você avalia os dados, o desempenho operacional é superior a média do setor, mas mesmo retirando os custos com investimento o ROE permanece abaixo da média. De toda forma, o preço está chegando perto do valor que considero interessante.
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rpi
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Post by rpi on Jan 8, 2019 14:28:27 GMT -3.5
Minha unica duvida é qnt o controlador vai botar nessa parada...
100 mi não faz nada na dívida.
Ao que parece, vai chegar próximo de 300mi, pq o bradescao e starwood vão aportar junto. O cenário ficaria bem mais claro e eu compraria.
Tem muito FII aí perdendo inquilino pra ela, mas pagam 600 a mais no m2.
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Post by wizardhsc on Jan 8, 2019 14:32:33 GMT -3.5
Minha unica duvida é qnt o controlador vai botar nessa parada... 100 mi não faz nada na dívida. Ao que parece, vai chegar próximo de 300mi, pq o bradescao e starwood vão aportar junto. O cenário ficaria bem mais claro e eu compraria. Tem muito FII aí perdendo inquilino pra ela, mas pagam 600 a mais no m2. Algo me diz que vão melar essa transação. Faz pouco sentido esse aporte ao valor atual. Basta cancelar, esperar o desespero dos que ficaram e depois aporta capital num valor bem mais baixo.
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rpi
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Post by rpi on Jan 8, 2019 18:28:52 GMT -3.5
Não sei. Ja é a quarta vez que os menin pagam 22 nesse papel. O controlador quer pagar 22, e tem gente vendendo a 15. Algum dos dois é o pato...
O que é bem estranho é ter ágio na subscrição, qualquer um sabia que o mercado não pagaria os 22. Estão afastando os minoritários.
A empresa pode basicamente dobrar de tamanho no curto prazo. Só preciso clarear essa subscrição.
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Post by wizardhsc on Jan 8, 2019 18:39:59 GMT -3.5
Não sei. Ja é a quarta vez que os menin pagam 22 nesse papel. O controlador quer pagar 22, e tem gente vendendo a 15. Algum dos dois é o pato... O que é bem estranho é ter ágio na subscrição, qualquer um sabia que o mercado não pagaria os 22. Estão afastando os minoritários. A empresa pode basicamente dobrar de tamanho no curto prazo. Só preciso clarear essa subscrição. Acho que os dois podem estar certos. O investimento em imóveis e alugueis tem margens baixas e prazo longo, mas tende a ter menos risco, desde que feito de forma adequada. Dai para o grupo controlador, que tem dinheiro sobrando de outros investimentos, faz sentido investir no ramo ao invés de deixar parado em outro lugar, ainda mais com selic tão baixa. Já o mercado, costuma exigir retornos maiores e em prazos menores.
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Post by rogerdff on Jan 10, 2019 16:14:27 GMT -3.5
Acabou sendo boa oportunidade abaixo dos 16, mesmo que fosse para colocar um stop por garantia.
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Deleted
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Post by Deleted on Jan 10, 2019 17:23:25 GMT -3.5
Por enquanto, não tem nada lá nos FRs da B3. Devem colocar mais tarde.
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