rst
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Post by rst on Oct 26, 2015 8:22:37 GMT -3.5
Tópico para discussão do FII SP Downtown
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Post by silversurfer on Nov 5, 2015 15:03:15 GMT -3.5
Tenho esse fundo na minha carteira numa posição menor. Conheço os principais riscos do fundo: monoinquilino com histórico de mudanças repentinas, um dos prédios não tem boa localização. Pontos positivos: bom yeld, um dos prédios foi reformado para atender as necessidades específicas do inquilino, etc. Penso que numa carteira diversificada os riscos ficam mais diluídos.
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Post by jigsaw on Nov 7, 2015 18:15:05 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Nov 7, 2015 18:17:28 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Nov 7, 2015 18:20:11 GMT -3.5
Tenho esse fundo na minha carteira numa posição menor. Conheço os principais riscos do fundo: monoinquilino com histórico de mudanças repentinas, um dos prédios não tem boa localização. Pontos positivos: bom yeld, um dos prédios foi reformado para atender as necessidades específicas do inquilino, etc. Penso que numa carteira diversificada os riscos ficam mais diluídos. Interessante que a propriedade do imóvel Belenzinho é de forma indireta: "O Fundo possui: (i) a totalidade das ações da companhia BELENZINHO INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES S.A. (CNPJ nº 07.889.878/0001-79), empresa que possui como seu ativo direto o imóvel Belenzinho (imóvel localizado na Rua Padre Adelino, n.º 550, 10º Subdistrito – Belenzinho, conforme descrito e caracterizado na matrícula n.º 155.164 do 7º Oficial de Registro de Imóveis da Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo);" |
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Post by silversurfer on Nov 7, 2015 18:31:08 GMT -3.5
Jigsaw, li em algum lugar que o aluguel do imóvel Belenzinho é anual.
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Post by jigsaw on Nov 8, 2015 9:15:08 GMT -3.5
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Post by silversurfer on Nov 8, 2015 9:25:41 GMT -3.5
Jigsaw, me confundi, não é o aluguel de Belenzinho que é anual, mas sim a "A Remuneração dos CRI Belenzinho é paga anualmente, todo dia 6 de outubro de cada ano, juntamente com o pagamento relativo à amortização programada de seu valor nominal unitário." Seção 13 do prospecto do fundo. www.spdowntown.com.br/spdowntown/Download/FII_SP_Downtown-Definitivo.pdf13.1.2. Descrição dos CRI Belenzinho Os CRI Belenzinho foram emitidos pelo Pátria Securitizadora com lastro nos Créditos Imobiliários Belenzinho, correspondentes a 97,81% (noventa e sete inteiros e oitenta e um décimos por cento) dos direitos de crédito decorrentes do Contrato de Locação, os quais foram cedidos pela SPE Belenzinho ao Pátria Securitizadora. Maiores informações sobre o Contrato de Locação podem ser encontradas na Seção “Descrição da Escritura de Cessão de Direito de Superfície e do Contrato de Locação” nas páginas 129 a 137 deste Prospecto Definitivo. Seguem abaixo as principais características do CRI Belenzinho, conforme o Termo de Securitização Belenzinho. Valor Total da Emissão e Quantidade de CRI Belenzinho O valor total da emissão dos CRI Belenzinho foi de R$ 26.649.247,68 (vinte e seis milhões, seiscentos e quarenta e nove mil, duzentos e quarenta e sete reais e sessenta e oito centavos), tendo sido emitidos 88 CRI Belenzinho, com valor nominal unitário de R$ 302.832,36 (trezentos e dois mil, oitocentos e trinta e dois reais e trinta e seis centavos). Data de Emissão, Prazo de Duração e Data de Vencimento dos CRI Belenzinho Os CRI Belenzinho foram emitidos em 6 de junho de 2006, com prazo de duração de 10 (dez) anos e 4 (quatro) meses, vencendo-se, portanto, em 6 de outubro de 2016. Amortização dos CRI Belenzinho O valor nominal unitário dos CRI Belenzinho serão amortizados anualmente, todo dia 6 de outubro de cada ano, até o pagamento integral dos CRI Belenzinho. Atualização Monetária e Pagamento da Remuneração dos CRI Belenzinho O valor nominal unitário não amortizado dos CRI Belenzinho é atualizado anualmente, desde 6 de junho de 2006 pela variação percentual acumulada do IGP-M/FGV, na data de sua publicação. A remuneração dos CRI Belenzinho se dá por meio do pagamento de juros, calculados pro rata temporis desde 6 de junho de 2006, data de sua emissão, à taxa de 10,60% (dez inteiros e sessenta centésimos por cento) ao ano. A remuneração é calculada exponencialmente a partir da data de emissão dos CRI Belenzinho, com base em 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias úteis, incidentes sobre o valor nominal unitário dos CRI Belenzinho, com atualização monetária pelo índice IGP-M/FGV, ou na falta deste, pelo índice IPCA/IBGE. A Remuneração dos CRI Belenzinho é paga anualmente, todo dia 6 de outubro de cada ano, juntamente com o pagamento relativo à amortização programada de seu valor nominal unitário. |
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maico
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Post by maico on Nov 14, 2015 19:06:40 GMT -3.5
Pessoal,
Entendi que estamos recebendo rendimentos do CRI Belenzinho, até 10/16, depois disto vai ser só o aluguel.. Isto mesmo?
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Post by jigsaw on Nov 14, 2015 20:33:11 GMT -3.5
Pessoal, Entendi que estamos recebendo rendimentos do CRI Belenzinho, até 10/16, depois disto vai ser só o aluguel.. Isto mesmo? Eu também entendi dessa maneira, veja o que é descrito no prospecto do SPTW sobre os CRIs: O FII adquiriu os CRIs que serão convertidos em propriedade dos imóveis, no caso do imóvel Badaró isso já aconteceu, no caso do imóvel Belenzinho isso ocorrerá em 10/2016. |
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Post by silversurfer on Nov 15, 2015 7:58:24 GMT -3.5
Dados do último informe mensal:
686.012,00 (Alugueis)
607.626,02 (Outros valores a receber)
1.293.638,02 (Total a receber)
1.460.875,00 (Rendimentos a distribuir)
1.798.000 (Cotas emitidas)
Provento por cota: 0,8125
Provento por cota de aluguel: 0,3815
Fiz um cálculo rápido aqui dos rendimentos com investimentos em LCI e títulos públicos do fundo e cheguei a um número aproximado de 0,0930 por cota.
Somando então chegamos a um valor de rendimento de 0,4745 por cota.
A diferença deve vir do CRI que não fica explícito nem no informe mensal e nem na carta mensal do fundo.
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Post by silversurfer on Nov 15, 2015 8:31:02 GMT -3.5
Tem que fazer um arrodeio grande para ter todas as informações desse fundo. Podia colocar tudo no informe e carta mensal.
No prospecto sobre Belenzinho:
Alugueis
O valor total da remuneração a ser paga, pela Locatária à SPE Belenzinho, a título de aluguel,
é de R$ 4.595.461,23 (quatro milhões, quinhentos e noventa e cinco mil, quatrocentos e
sessenta e um reais e vinte e três centavos) (base 31 de maio de 2006), montante corrigido
anualmente pelo índice IGP-M/FGV. O pagamento se dará por meio de 10 parcelas anuais,
sendo cada uma destas devida periodicamente no dia 1 de outubro de cada ano de vigência
do Contrato de Locação.
Garantias
Cada parcela do valor do aluguel será garantida, até seu vencimento, por fiança bancária que
deterá, desse modo, o prazo de 1 (um) ano, devendo ser anualmente renovada pela Locatária
durante todo o prazo de duração do Contrato de Locação, bem como em caso de prorrogação
ou renovação do Contrato de Locação.
Na data deste Prospecto Definitivo, o pagamento dos alugueis devidos pela Locatária em
contrapartida à locação do Imóvel Belenzinho encontra-se garantido por carta de fiança
bancária emitida pelo Banco Bradesco S.A.
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rst
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Post by rst on Aug 30, 2016 20:19:40 GMT -3.5
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Neymar
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Post by Neymar on Aug 30, 2016 21:29:05 GMT -3.5
Por isso que eu gostei quando a Rio Bravo chamou os locatários do MBRF11 para conversar e acertaram uma redeção de 20% em troca de cláusulas de rescisão mais onerosas. Muita gente vai acabar dando mais desconto sem receber nada em troca... |
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Post by palata on Sept 1, 2016 7:59:23 GMT -3.5
E a naba foi estratosferica, desconto retroativo, que porra de negociação é essa?
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rst
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Post by rst on Sept 1, 2016 8:31:42 GMT -3.5
E a naba foi estratosferica, desconto retroativo, que porra de negociação é essa? A cereja do bolo, como bem observado por um comentarista do site do Tetzner, é que a relação da Atento com o FII, antes um direito real de superfície, foi transformada em um mero contrato de locação típico, passível de rescisão antecipada mediante o pagamento de uma multa qualquer. |
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wizardhsc
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Post by wizardhsc on Sept 1, 2016 14:10:15 GMT -3.5
E a naba foi estratosferica, desconto retroativo, que porra de negociação é essa? A cereja do bolo, como bem observado por um comentarista do site do Tetzner, é que a relação da Atento com o FII, antes um direito real de superfície, foi transformada em um mero contrato de locação típico, passível de rescisão antecipada mediante o pagamento de uma multa qualquer. O problema desse FII é ter imóveis ruins. Isso tira qualquer poder de negociação. O cara que entrar aqui deve exigir um grande desconto e gostar de risco. |
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rst
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Post by rst on Sept 1, 2016 15:29:58 GMT -3.5
A cereja do bolo, como bem observado por um comentarista do site do Tetzner, é que a relação da Atento com o FII, antes um direito real de superfície, foi transformada em um mero contrato de locação típico, passível de rescisão antecipada mediante o pagamento de uma multa qualquer. O problema desse FII é ter imóveis ruins. Isso tira qualquer poder de negociação. O cara que entrar aqui deve exigir um grande desconto e gostar de risco. Concordo e vou além. Os imóveis não são apenas ruins, são péssimos. O entorno do prédio no Belenzinho até que deu uma melhorada nos últimos anos, com a construção de alguns poucos condomínios residenciais, mas ainda é uma região em o que o terreno não vale praticamente nada e um prédio comercial com as características do imóvel do fundo não tem praticamente nenhuma utilidade. O imóvel da Líbero Badaró é melhorzinho, mas, ainda assim, uma porcaria. O Centro de São Paulo está há décadas em um processo de degradação irreversível. O que não falta por lá é prédio comercial em situação de quase abandono. Nenhuma grande empresa tem interesse em ir para lá. A ocupação se dá quase que exclusivamente por órgãos públicos, pequenos negócios, comércio popular de rua ou profissionais liberais. O ímovel até que é muito bom RELATIVAMENTE aos equiparáveis da região (bom estado de conservação, sem calcadão na frente, acesso por carro, ao lado do metrô, cabine da polícia do lado, sem multidões circulando na porta, etc), mas não vale nada perto de um semelhante na Faria Lima ou no itaim. Não se compara nem mesmo a regiões intermediárias como a da Avenida Paulista. Em imóveis assim, o poder de negociação é praticamente todo do inquilino. O único argumento que ele precisa para a aceitação de suas propostas é o básico: "é pegar ou largar". |
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wizardhsc
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Post by wizardhsc on Sept 1, 2016 16:48:23 GMT -3.5
Para mim esse imóvel é um exemplo de como tem muita coisa esticada. Um FII como este, estava sendo negociado a 79,60. Existe algum critério, onde fica a margem de risco.
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Post by palata on Sept 1, 2016 21:49:39 GMT -3.5
Não é bem assim não. Concordo que os prédios não são uma maravilha, mas o prédio da badaró tem uma localização excelente, próximo ao metrô, ônibus, para o tipo de funcionários que eles possuem, facilita demais. Inclusive possui heliponto. O imóvel da badaró fica numa região com incentivos fiscais, tem que verificar se existem outras estruturas na região que comportem tantos funcionários, mas o principal diferencial é a estrutura Tecnológica, já que lá fica o data center da atento e com certeza essa estrutura não é barata.
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