Shopping Patio Higienopolis - SHPH11

Relatório de Administração
Exercício encerrado em 30 de junho de 2014
Fundo de Investimento Imobiliário Shopping Pátio Higienópolis

I. Objeto do Fundo

O Fundo tem por objeto adquirir e participar da implantação, do desenvolvimento, e da exploração, incluindo eventuais expansões, nos termos do parágrafo 7º do Regulamento do Fundo, de parte do empreendimento imobiliário denominado “Condomínio Comercial Shopping Pátio Higienópolis”, localizado na Avenida Higienópolis, nº. 618, e Rua Dr. Veiga Filho, nº. 133, bairro de Higienópolis, São Paulo, Estado de São Paulo, com vistas à sua exploração através de locação ou arrendamento.

II. Conjuntura Econômica e Perspectivas

O primeiro semestre de 2014 terminou, e com ele comprovou-se o cenário desafiador desenhado desde o ano passado, com baixo crescimento e muitas questões sobre o futuro do Brasil no médio prazo. A indecisão do investidor quanto aos rumos que o país tomará após as eleições presidenciais, e que foi momentaneamente ofuscada pela Copa do Mundo aqui disputada, influenciou diretamente o desempenho econômico no semestre.

A economia brasileira já não apresenta, há algum tempo, a mesma virilidade de outros tempos, tópico este que se tornou um dos principais, senão o principal, ponto da discussão de grande parte dos economistas. Acompanhando os últimos trimestres, o Produto Interno Bruto (PIB) teve expansão de 0,2% no primeiro trimestre deste ano (sobre o trimestre imediatamente anterior), e prevê-se um segundo trimestre nos mesmos moldes, já que as ações tomadas não tiveram o impacto desejado na indústria nacional e os níveis de confiança permaneceram baixos. Baseado nisto, os especialistas responsáveis pelo Boletim Focus, e divulgado pelo Banco Central, estimaram pela primeira vez um crescimento abaixo de 1% para 2014, e um pouco superior a isto para 2015.
 
Na “contramão” do cenário do baixo crescimento, a inflação permanece alta e no centro dos debates político-econômicos deste ano, junto às eleições presidenciais. O baixo desemprego, que sustenta a elevação do consumo, levou o índice, assim como em 2013, a estourar o teto da meta, de 6,5% no acumulado em 12 meses, mas o Governo e o Banco Central afirmam que a inflação está controlada e com tendência de queda no segundo semestre do ano, embora não haja expectativas de que o índice volte a convergir para o centro da meta (4,5%) nos curto e médio prazos. Neste sentido, o Banco Central encerrou o ciclo de elevação da taxa básica de juros, que iniciou 2013 em sua mínima histórica, de 7,25% ao ano, passando aos atuais 11%, superior inclusive à taxa praticada no início do atual governo, em 2011. O IPCA (índice de medição oficial da inflação do país) fechou o primeiro semestre em 6,52%, já fora da tolerância oficial, e está previsto para finalizar 2014 entre 6,4% e 6,5%.

III. Negócios Realizados no Semestre

O Fundo não realizou negócios no primeiro semestre de 2014.

IV. Programa de Investimento

A política de investimentos a ser adotada pelo administrador consiste na aplicação de recursos do fundo em empreendimentos imobiliários, tais como aquisição para
locação ou arrendamento, investimentos e todos os demais direitos inerentes a bens imóveis, que priorizem a rentabilidade, mensurada pelo aumento do valor dos
ativos do fundo.

V. Emissão de cotas

Inicialmente foram realizadas 04 emissões de cotas, com 100.000 cotas cada, no valor nominal de R$ 100 por cota. O registro de distribuição pública de cotas junto a CVM deu-se em 18/11/99. A totalidade das cotas foi integralizada até 09/05/2000, pelo montante total de R$ 40.000.000.

Em 26 de março de 2007 foram emitidas mais 131.000 cotas ao valor de R$ 187,02, perfazendo o total de R$ 24.499.620. A totalidade das cotas da 5ª emissão foi integralizada até 23/04/2007.

Em 2009 foi feita a 6ª emissão de 47.353 cotas ao valor médio de R$ 260,67251,30, perfazendo o total de R$ 12.340.471,99.

Atualmente o Fundo possui 578.353 cotas.

VI. Laudo de Avaliação

O empreendimento foi avaliado ao valor de mercado de R$ 1.382.800.000 e teve um impacto positivo de R$ 28.800.000 no patrimônio líquido do fundo, considerando 25% da participação do fundo, conforme laudo de avaliação de setembro de 2013, elaborado pela empresa CBRE.

Durante o exercício foi adquirido o prédio comercial situado na Rua Doutor Albuquerque Lins, 1.315, Higienópolis – São Paulo / SP, onde o fundo possui participação de 25%, que será incorporado ao empreendimento, avaliado em R$2.075.600.

VII. Resultados e Rentabilidade

A política de distribuição de rendimentos está de acordo com as disposições da Lei 9.779/99, em que o FII deve efetuar a distribuição em bases semestrais de, no
mínimo, 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa. Os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos cotistas estão sujeitos à incidência de Imposto de
Renda Retido na Fonte – IRRF à alíquota de 20%.

Isenção de imposto de renda para pessoas físicas:

A Lei nº 11.196/05 estendeu os benefícios do inciso III, do artigo 3º, da Lei nº 11.033/04, de isenção do imposto de renda sobre as distribuições pagas à cotista
pessoa física, nas seguintes condições:

1. Cujas cotas do fundo sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.

2. O benefício será concedido somente nos casos em que o fundo de investimento imobiliário possua, no mínimo, 50 cotistas.

3. Não será concedido ao cotista pessoa física titular de cotas que representem 10% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo fundo de investimento imobiliário ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.

No primeiro semestre de 2014 foram distribuídos R$11.393.554,10 (onze milhões trezentos e noventa e três mil, quinhentos e cinquenta e quatro reais e dez centavos) de rendimentos.

Relatório de Administração
Exercício encerrado em 30 de junho de 2015
Fundo de Investimento Imobiliário Shopping Pátio Higienópolis

I. Objeto do Fundo

O Fundo tem por objeto adquirir e participar da implantação, do desenvolvimento, e da exploração, incluindo eventuais expansões, nos termos do parágrafo 7º do
Regulamento do Fundo, de parte do empreendimento imobiliário denominado “Condomínio Comercial Shopping Pátio Higienópolis”, localizado na Avenida Higienópolis, nº. 618, e Rua Dr. Veiga Filho, nº. 133, bairro de Higienópolis, São Paulo, Estado de São Paulo, com vistas à sua exploração através de locação ou arrendamento.

II. Conjuntura Econômica e Perspectivas

Finalizado o primeiro semestre de 2015 nos encontramos em um ambiente desafiador nas mais diversas frentes: econômica, política, fiscal, social, entre outras tantas relacionadas, e que acabam influenciadas em maior ou menor escala. Tornou-se comum o debate acerca dos fortes ajustes necessários para colocar o país, novamente, na rota do crescimento. Sabemos que a travessia desta turbulência será árdua, passaremos por momentos delicados e alguns sacrifícios terão de ser feitos, mas este é o preço que pagamos por uma série de medidas tomadas no passado, cujos efeitos comprometeram o desempenho econômico do país nos últimos semestres.

A economia brasileira não é o único foco de calorosas discussões nos mais diversos fóruns. O cenário político tornou-se um importante fator do desempenho econômico
brasileiro, o que tem levado o ministro Joaquim Levy à diferentes salas de reunião, para defender os ajustes que considera essenciais para que o país saia desta situação. Mesmo assim, o efeito não é rápido, e após um primeiro trimestre de pequena retração (-0,2%), acreditamos que seja pouco provável que não voltemos a entrar em uma classificação de “recessão técnica” (quando o PIB tem dois trimestres seguidos de queda), findado o primeiro semestre do ano. Especialistas do mercado financeiro, responsáveis pelo Boletim Focus divulgado pelo Banco Central, e que no início do ano estimavam um tímido crescimento, já não acreditam que o país possa apresentar um crescimento neste ano, sendo que os prognósticos se aproximam de retração na casa dos 2,0% em 2015. Por este motivo, esperamos que as medidas que vem sendo tomadas nos direcione para um melhor ambiente econômico, passando pela elevação dos diversos níveis de confiança do mercado, controle da inflação, retomada dos investimentos e criação de empregos.

Em níveis muito menores do que já presenciamos na história deste país, a inflação permanece alta para o que nos acostumamos nos últimos anos. Começamos a sentir apenas recentemente o efeito do controle de preços aplicado a algumas indústrias relevantes da economia nacional. Não foi mais possível manter-se todo o esforço realizado em 2014 para se manter os índices dentro do teto da meta oficial, e, afrouxando-se as rédeas dos preços controlados, nos distanciamos significantemente do objetivo de manter a inflação em 4,5% ao ano, com margem de 2,0% para cima ou para baixo. Em rota ascendente, o IPCA (índice de medição oficial da inflação do país) fechou o semestre em 8,89% (considerando-se 12 meses), a maior taxa desde dezembro de 2003, e os mesmos especialistas do Boletim Focus, mencionado acima, apontam para níveis de inflação superiores a 9,2% até o final deste ano. Com autonomia e ciente disto, o Banco Central tem sido categórico na elevação da taxa básica de juros que atingiu, já em julho, o maior patamar desde julho de 2006. Foram setes elevações seguidas da taxa, até o valor de 14,25% ao ano. O Banco Central espera, com isso, controlar o crédito e o consumo, contendo, assim, a inflação, apesar da resistência demonstrada neste ano. O objetivo da instituição é que o índice volte a convergir para o centro da meta ao final de 2016, e para isso, entendem pela necessidade da manutenção deste patamar de taxa.

III. Negócios Realizados no Semestre

Não ocorreram negócios relevantes no período.

IV. Programa de Investimento

Não há previsão de novos investimentos.

V. Emissão de cotas

O patrimônio líquido do Fundo é composto por 578.353 cotas, totalmente integralizadas.

Não houve emissão de cotas no período.

VI. Laudo de Avaliação

O empreendimento que compõe a carteira do Fundo está avaliado em R$ 1.393.700.000 (um bilhão, trezentos e noventa e três milhões e setecentos mil reais), conforme laudo de avaliação realizado em 2014, sendo que o Fundo possui participação de 25%.

A avaliação patrimonial de 2015 está prevista para o segundo semestre.

VII. Resultados

Conforme política de distribuição de rendimentos do regulamento do Fundo, o mesmo deverá efetuar a distribuição de 100% dos lucros auferidos segundo regime de caixa.

No primeiro semestre de 2015 foram distribuídos R$10.786.283 (dez milhões, setecentos e oitenta e seis mil, duzentos e oitenta e três reais) de rendimentos aos
cotistas.

VIII. Valor patrimonial da cota e Rentabilidade

A tabela a seguir apresenta a evolução do valor patrimonial da cota, assim como a rentabilidade apurada no período:

FII HIGIENOP (SHPH)
DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTO

RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DTVM LTDA, na qualidade de instituição administradora do FDO INV IMOB SHOPPING PÁTIO HIGIENÓPOLIS, informa a distribuição de rendimento, conforme dados abaixo:

Data-base: 07/03/2016
Data para pagamento:15/03/2016
Valor distribuído por cota: R$ 3,20000000
Período de referência: Fevereiro/2016

Declara que o Fundo de Investimento Imobiliário se enquadra no inciso III do art. 3º da Lei 11.033/2004, alterada pelo artigo 125 da Lei 11.196/2005. Em decorrência, fica isento do imposto de renda, o cotista pessoa física, desde que respeitado o disposto nos incisos I e II do parágrafo único do art. 3º da Lei 11.033/2004.

Norma: a partir de 08/03/2016 cotas ex-rendimento.

COMENTÁRIOS DO GESTOR

No mês de setembro, foram distribuídos a título de rendimentos R$ 3,40 por cota, referente ao resultado de julho do shopping, o que representa um aumento de 7,9% sobre o mesmo mês do ano anterior.

Conforme convocação enviada, foi realizada em 21 de setembro, a Assembleia Geral Extraordinária de cotistas, a fim de deliberar a alteração do regulamento do Fundo para adaptá-lo à nova Instrução CVM nº 571, alteradora de diversos dispositivos da ICVM nº 472. Foi aprovado, por unanimidade dos presentes, a alteração do Regulamento do Fundo à nova Instrução. Também foi apresentado aos cotistas, o resultado do estudo sobre a estrutura de governança para o Fundo realizado pela Administradora do Fundo e pelo escritório Amatuzzi Mattos Advogados. Desta forma, os cotistas presentes aprovaram, também por unanimidade, a criação e instalação de um Comitê Consultivo, composto por três cotistas, por prazo de um
ano contado da data da assembleia.

Fonte: RELATORIO MENSAL - SETEMBRO 2016

PATRIMÔNIO DO FUNDO

O FII é proprietário de 25% do Shopping Pátio Higienópolis, inaugurado em 18 de outubro de 1999.

• Aproximadamente 35.500 m² de área bruta locável (ABL)
• 311 lojas comerciais – 6 pisos
• 6 cinemas Cinemark e 1 teatro (Teatro Folha)
• 1 academia de ginástica – Bio Ritmo Platinum
• 1524 vagas de estacionamento (operadas pela Multipark)

Recomendações ao investidor: Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento ao aplicar seus recursos. • Para avaliação do desempenho de fundo(s) de investimento(s), é recomendável uma análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. • Este documento tem um caráter meramente informativo e não deve ser considerado como uma oferta de aquisição de cotas dos fundos de investimentos. • Performance passada não é garantia de ganhos no futuro. Os investimentos em fundos não são garantidos pelo administrador ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo fundo garantidor de crédito. • A Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. não se responsabiliza por quaisquer decisões tomadas tendo como base os dados neste documento. • Todo o material aqui contido, incluindo os textos, gráficos, imagens e qualquer outro material de comunicação audiovisual são de propriedade única e exclusiva da Rio Bravo, bem como quaisquer informações, relatórios, produtos e serviços, que conjuntamente compõem valiosa propriedade intelectual da Rio Bravo. • O material aqui veiculado deve ser entendido como de uso pessoal. • Não é permitido qualquer tipo de transmissão, cópia ou adulteração sem o expresso e escrito consentimento da Rio Bravo, sob pena de se tratar clara infração aos direitos de propriedade da Rio Bravo, acarretando as devidas sanções legais. • As informações aqui contempladas não constituem qualquer tipo de oferta ou recomendação de investimento. • A Rio Bravo não é responsável por qualquer utilização não autorizada do material e das informações aqui dispostas.