rst
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Post by rst on Oct 26, 2015 8:07:10 GMT -3.5
Tópico para discussão do FII JS Real Estate Multigestão
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Post by jigsaw on May 11, 2016 18:19:46 GMT -3.5
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Post by jigsaw on May 11, 2016 18:27:19 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Jul 12, 2016 16:17:24 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Jul 12, 2016 16:22:00 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Jul 12, 2016 16:25:32 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Jul 12, 2016 16:27:16 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Jul 12, 2016 16:28:16 GMT -3.5
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bochan
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Post by bochan on Feb 12, 2017 19:05:09 GMT -3.5
Acho o JSRE11 uma das boas oportunidades dos FIIs. Na semana, chegou a cair a 91/cota.
Fui fazer um aporte, mas notei que o book tinha muita venda forte do Safra, supostamente o pessoal que conhece melhor o FII.
Fiquei com a pulga atrás da orelha: Ou o FII tem algum problema que o pessoal/clientes do Safra conhecem, ou o pessoal/clientes do Safra tão forçando a mão para derrubar o preço e fazer uma OPAC como a do WMRB.
Como se faz para saber quem controla as cotas do FII? Só consegui descobrir o seguinte:
Número de cotistas 3.978
Pessoa física 3.966
Pessoa jurídica não financeira 1
Outras pessoas jurídicas financeiras 6
Investidores não residentes 2
Fundos de investimento imobiliário 2
Outros fundos de investimento 1
Tem mais algum forista no JSRE ou que acompanhe este FII?
abs.
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bochan
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Post by bochan on Feb 12, 2017 21:26:42 GMT -3.5
Outro detalhe deste FII: 44% da carteira é composta de LCIs que estão vencendo.
Carteira LCI
Emissor Indexador Últ. Vencimento Saldo s/ PL
Caixa CDI novembro-17 R$ 139.520.670 19,81%
Banco ABC CDI agosto-17 R$ 139.196.639 19,77%
Banco Rodobens CDI março-17 R$ 30.366.114 4,31%
Banco Votorantim CDI março-17 R$ 1.110.868 0,16%
Total R$ 310.194.290 44,05%
A ver o que o fundo vai fazer com todo este caixa.
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rst
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Post by rst on Feb 13, 2017 8:13:31 GMT -3.5
Outro detalhe deste FII: 44% da carteira é composta de LCIs que estão vencendo. Carteira LCI Emissor Indexador Últ. Vencimento Saldo s/ PL Caixa CDI novembro-17 R$ 139.520.670 19,81% Banco ABC CDI agosto-17 R$ 139.196.639 19,77% Banco Rodobens CDI março-17 R$ 30.366.114 4,31% Banco Votorantim CDI março-17 R$ 1.110.868 0,16% Total R$ 310.194.290 44,05% A ver o que o fundo vai fazer com todo este caixa. Tentei achar alguma notícia ou comentário que justificasse essa queda. O máximo que achei foram os usuários do tetzner afirmando que, por a carteira do fundo ter um peso forte em títulos atrelados ao cdi, a queda da selic deveria reduzir a renda mensal. Se for realmente esta a explicação para a queda (e não estou afirmando que seja), seria um erro grosseiro de quem está vendendo. |
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Post by jigsaw on Feb 13, 2017 9:31:29 GMT -3.5
Acho o JSRE11 uma das boas oportunidades dos FIIs. Na semana, chegou a cair a 91/cota. Fui fazer um aporte, mas notei que o book tinha muita venda forte do Safra, supostamente o pessoal que conhece melhor o FII. Fiquei com a pulga atrás da orelha: Ou o FII tem algum problema que o pessoal/clientes do Safra conhecem, ou o pessoal/clientes do Safra tão forçando a mão para derrubar o preço e fazer uma OPAC como a do WMRB. Como se faz para saber quem controla as cotas do FII? Só consegui descobrir o seguinte: Número de cotistas 3.978 Pessoa física 3.966 Pessoa jurídica não financeira 1 Outras pessoas jurídicas financeiras 6 Investidores não residentes 2 Fundos de investimento imobiliário 2 Outros fundos de investimento 1 Tem mais algum forista no JSRE ou que acompanhe este FII? abs. Eu nunca estudei esse FII, mas essa informação em vermelho nao é divulgada, pelo menos nunca encontrei isso em qualquer relatório. Em relação aos clientes do Safra, é natural que haja uma base forte de quotistas desse banco, uma vez que o IPO foi exclusivo para os clientes de alta renda deles, tanto que apenas 385 PF adquiriram 58,790 cotas na distribuição inicial, isso equivale a uns 150K por investidor, lembrando que o ticket para aquisição no ipo era de 30K. Interessante que eles tem participação de cotas nos seguintes Fiis: SAAG, BBPO, EDGA, PRSV, HGJH, FVBI, HGBS, TRXL E JRDM, alem das LCIs e CRIs, apresentando um resultado de 3 mi de rendimentos em LCI, 1,3 mi proveniente das quotas de FII e 1 mi proveniente de CRI, ou seja, a rentabilidade obtida atraves de quotas de FII > RENDIMENTO EM CRI. Em relação a questão do numero de quotistas, a titulo de comparação temos: FCFL = 2354 PQDP = 2739 NSLU= 3432 HCRI = 1016 FAMB = 1801 TBOF = 4522 ALMI = 2435 |
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Post by palata on Feb 13, 2017 20:02:54 GMT -3.5
Eu estou de olho nesse fundo também há algum tempo. Ia comprar na casa dos 90 mas deu um repique esses dias, estou esperando para ver se volta nesse patamar. O fundo tem muito dinheiro parado mesmo, e estou contando que com a queda dos juros e um possível reaquecimento do mercado, o gestor se mexa e realize bons negócios com esse caixa.
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Deleted
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Post by Deleted on Oct 11, 2017 23:09:13 GMT -3.5
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bochan
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Post by bochan on Oct 12, 2017 21:50:19 GMT -3.5
Parece caro (16k/m2), mas até agora o fundo foi gerido de forma correta, vale um voto de confiança. O fundo vendeu bem SAAG e BBPO. Esta compra me parece um movimento estratégico antecipando tanto a melhoria do mercado como o fim dos contratos de SAAG e BBPO. Sigo comprado e confiante. |
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Post by wizardhsc on Oct 12, 2017 23:27:15 GMT -3.5
Parece caro (16k/m2), mas até agora o fundo foi gerido de forma correta, vale um voto de confiança. O fundo vendeu bem SAAG e BBPO. Esta compra me parece um movimento estratégico antecipando tanto a melhoria do mercado como o fim dos contratos de SAAG e BBPO. Sigo comprado e confiante. Outro péssimo negócio. Administrado de FII não se preocupa com dinheiro do cotista. Pagaram por um prédio AA mais caro do que a EZTEC recebeu por um AAA. O cap rate também vai ser bem baixo. |
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bochan
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Post by bochan on Oct 13, 2017 19:19:29 GMT -3.5
JSRE ficou (ou entrou) em uma situação difícil: Diversos CRI/LCI vencendo entre 2018-2019, e caixa alto em renda fixa.
O que vi pela internet é que em 2012 (auge do mercado) a BRPR (então proprietária do WTNU III) firmou contrato de locação de 100% do prédio com a Allianz por 180 meses, à partir de 2013 quando o prédio seria entregue.
Agora, o que se divulga, é uma vacância de 12,5%. Supostamente então, houve alguma renegociação. Simples redução? Mais prazo? Repactuação das multas?
Especulando então: Um contrato que vai até 2028, já adequado, feito em momento de pujança antes da entrega do prédio, com um cliente AAA.
Não fecho os olhos a possíveis barbeiradas, mas não acho que todo gestor é pilantra ou incompetente. Em particular o Safra que tem como cotistas gente que cuida muito melhor do $ do que eu.
Claro que precisaria ver o contrato com a Allianz, pode ter apenas uma multinha de 3 meses. Creio que isto foi levado em conta pelo Safra.
Mas ver a venda do EZTower B por 14k/m2 ou ver a compra do WTNU III por 16k/m2 e só com isto dizer "foi ruim" me parece muito simplório. É como ver o P/VP ou P/L de alguma ação e só com isto dizer que o papel está caro ou barato.
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Post by wizardhsc on Oct 13, 2017 21:14:34 GMT -3.5
JSRE ficou (ou entrou) em uma situação difícil: Diversos CRI/LCI vencendo entre 2018-2019, e caixa alto em renda fixa. O que vi pela internet é que em 2012 (auge do mercado) a BRPR (então proprietária do WTNU III) firmou contrato de locação de 100% do prédio com a Allianz por 180 meses, à partir de 2013 quando o prédio seria entregue. Agora, o que se divulga, é uma vacância de 12,5%. Supostamente então, houve alguma renegociação. Simples redução? Mais prazo? Repactuação das multas? Especulando então: Um contrato que vai até 2028, já adequado, feito em momento de pujança antes da entrega do prédio, com um cliente AAA. Não fecho os olhos a possíveis barbeiradas, mas não acho que todo gestor é pilantra ou incompetente. Em particular o Safra que tem como cotistas gente que cuida muito melhor do $ do que eu. Claro que precisaria ver o contrato com a Allianz, pode ter apenas uma multinha de 3 meses. Creio que isto foi levado em conta pelo Safra. Mas ver a venda do EZTower B por 14k/m2 ou ver a compra do WTNU III por 16k/m2 e só com isto dizer "foi ruim" me parece muito simplório. É como ver o P/VP ou P/L de alguma ação e só com isto dizer que o papel está caro ou barato. As vezes os caminhos mais simples são os melhores. Você pode até confiar no gestor, mas não vivo de crença. O fato que é um prédio AA, que foi comprado por um preço acima de um AAA. |
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bochan
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Post by bochan on Oct 13, 2017 21:27:33 GMT -3.5
Ok, opiniões diferentes. Valeu a discussão.
Uma curiosidade: onde a gente verifica se um dado edifício é AAA, AA, A, B,.... ?
Meio de "zoiada" leio que o EBT, TBOF, FVBI, Almirante, são AAA. Tem outros que não estão no mercado FII - Páteo Malzoni, Silvia Morizono, EzTowers,etc., que não me importam.
A BRPR indicava o WTNU III como AAA. Mas, indicação própria não vale. Pessoal da JLL nem usa este critério de AAA.
Onde tem a classificação de consenso (ou algo assim) do mercado?
abs.
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Post by jigsaw on Oct 16, 2017 9:02:21 GMT -3.5
Ok, opiniões diferentes. Valeu a discussão. Uma curiosidade: onde a gente verifica se um dado edifício é AAA, AA, A, B,.... ? Meio de "zoiada" leio que o EBT, TBOF, FVBI, Almirante, são AAA. Tem outros que não estão no mercado FII - Páteo Malzoni, Silvia Morizono, EzTowers,etc., que não me importam. A BRPR indicava o WTNU III como AAA. Mas, indicação própria não vale. Pessoal da JLL nem usa este critério de AAA. Onde tem a classificação de consenso (ou algo assim) do mercado? abs. Ha muito tempo, ainda no IM, eu havia levantado alguns FIIs que tinham imoveis classificados como triple A, lembro que costumava procurar nos Laudos de avaliação, pois eram elaborados por empresas independentes, hoje a informação costuma constar no RELATORIO DA ADM., mas aí vc pode alegar que quem emite o relatório é a adm., mas não acredito que eles vão fornecer essa informação errada, uma vez que no mercado imobiliário seria facil verificar isso, então acredito que o prejuízo em função da perda de credibilidade (da adm.) seria bem maior. |
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