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Post by jigsaw on Aug 30, 2016 9:55:28 GMT -3.5
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Post by palata on Feb 22, 2017 6:40:24 GMT -3.5
alguém conhece esse prédio do Rio? to achando que os valores estão interessantes aqui...
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Post by palata on Mar 12, 2017 13:56:41 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 15, 2017 19:23:15 GMT -3.5
alguém conhece esse prédio do Rio? to achando que os valores estão interessantes aqui... Na cotação de R$ 2.540,00 o custo por metro quadrado = R$ 5.295,14 (chegou a custar 10.000,00 o metro quadrado).
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Post by jigsaw on Mar 15, 2017 19:30:11 GMT -3.5
Não entendi qual a relação com o BBFI, esse complexo foi construido para abrigar os servidores da educação.
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Post by palata on Mar 15, 2017 19:36:59 GMT -3.5
Não entendi qual a relação com o BBFI, esse complexo foi construido para abrigar os servidores da educação. Estão procurando um prédio para locação na região do prédio que está vago
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Post by jigsaw on Jun 4, 2017 9:31:24 GMT -3.5
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Post by fiinvestidor on Nov 6, 2017 15:27:18 GMT -3.5
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Post by doutormanezao on May 3, 2018 16:41:15 GMT -3.5
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Post by palata on Jun 18, 2018 11:18:34 GMT -3.5
O Banco do Brasil comunicou a realização de permuta de imóveis com a Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão. Na permuta o BB recebeu da SPU um terreno avaliado em R$ 162 milhões e transferiu àquela Secretaria imóveis situados em Brasília, Campo Grande, Porto Alegre e Rio de Janeiro.
Aqui é apenas um devaneio meu, mas a união está assumindo a posse do edifício sede 2 que fica ao lado do 1 (de posse de fundo). Não sei qual os planos da união, mas caso direcione funcionários para a região, pode acabar sobrando um aluguel para o sede 1.
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Post by jigsaw on Oct 13, 2018 9:37:24 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 13, 2018 9:38:54 GMT -3.5
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rst
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Post by rst on Oct 18, 2018 14:35:28 GMT -3.5
alguém conhece esse prédio do Rio? to achando que os valores estão interessantes aqui... Na cotação de R$ 2.540,00 o custo por metro quadrado = R$ 5.295,14 (chegou a custar 10.000,00 o metro quadrado). Estava olhando sua planilha e verifiquei que considerou a ABL de 62.359,04m² para os imóveis do fundo. De onde tirou esta informação? Estou tendo um pouco de dificuldade de identificar a ABL correta. No site do tetzner ele cita: RJ 40.176,69m² DF 46.135m² Total: 86.311,69m² Passando os olhos no prospecto verifiquei: RJ: 39.960,48m² de área equivalente (pág 146 e 157 do prospecto) e 104.498,63m² de área construída (pág 149) DF: 28.015,84m² de área privativa (pág 313) e 46.135m² de área construída total (averbado no registro) ou 48.335,32m² (área real, segundo pág 317) Total: 67.976,32m² (considerei apenas as áreas equivalente e privativa) link para o prospecto: bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=BBFI&strData=2013-04-12T19:20:08.680
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Post by jigsaw on Oct 18, 2018 17:49:59 GMT -3.5
Na cotação de R$ 2.540,00 o custo por metro quadrado = R$ 5.295,14 (chegou a custar 10.000,00 o metro quadrado). Estava olhando sua planilha e verifiquei que considerou a ABL de 62.359,04m² para os imóveis do fundo. De onde tirou esta informação? Estou tendo um pouco de dificuldade de identificar a ABL correta. No site do tetzner ele cita: RJ 40.176,69m² DF 46.135m² Total: 86.311,69m² Passando os olhos no prospecto verifiquei: RJ: 39.960,48m² de área equivalente (pág 146 e 157 do prospecto) e 104.498,63m² de área construída (pág 149) DF: 28.015,84m² de área privativa (pág 313) e 46.135m² de área construída total (averbado no registro) ou 48.335,32m² (área real, segundo pág 317) Total: 67.976,32m² (considerei apenas as áreas equivalente e privativa) link para o prospecto: bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=BBFI&strData=2013-04-12T19:20:08.680 rst , não me lembro de onde tirei esse valor, inclusive com precisão na segunda casa decimal, deveria ter indicado o somatório dos dois imóveis e não a ABL Total, mas como sou muito detalhista, de algum lugar devo ter tirado esse valor, posteriormente investigarei isso com mais calma. De qualquer forma a Área Total Construída não pode ser utilizada para valores locatícios, desta forma os valores que você apresentou me parece serem os corretos, POREM ....... CONTUDO ..........ENTRETANTO verifiquei no site ScanFII (link anexo), que eles apresentam o valor de 68.488 m 2, que fica muito proximo aos seus valores, diante disso o índice de ERRO me parece bastante desprezível. www.scanfii.com.br/ranking/abl
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Post by Deleted on Oct 18, 2018 18:35:40 GMT -3.5
Estava olhando sua planilha e verifiquei que considerou a ABL de 62.359,04m² para os imóveis do fundo. De onde tirou esta informação? Estou tendo um pouco de dificuldade de identificar a ABL correta. No site do tetzner ele cita: RJ 40.176,69m² DF 46.135m² Total: 86.311,69m² Passando os olhos no prospecto verifiquei: RJ: 39.960,48m² de área equivalente (pág 146 e 157 do prospecto) e 104.498,63m² de área construída (pág 149) DF: 28.015,84m² de área privativa (pág 313) e 46.135m² de área construída total (averbado no registro) ou 48.335,32m² (área real, segundo pág 317) Total: 67.976,32m² (considerei apenas as áreas equivalente e privativa) link para o prospecto: bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=BBFI&strData=2013-04-12T19:20:08.680 rst , não me lembro de onde tirei esse valor, inclusive com precisão na segunda casa decimal, deveria ter indicado o somatório dos dois imóveis e não a ABL Total, mas como sou muito detalhista, de algum lugar devo ter tirado esse valor, posteriormente investigarei isso com mais calma. De qualquer forma a Área Total Construída não pode ser utilizada para valores locatícios, desta forma os valores que você apresentou me parece serem os corretos, POREM ....... CONTUDO ..........ENTRETANTO verifiquei no site ScanFII (link anexo), que eles apresentam o valor de 68.488 m 2, que fica muito proximo aos seus valores, diante disso o índice de ERRO me parece bastante desprezível. www.scanfii.com.br/ranking/ablJigsaw ou rst, Queria entender o raciocínio de vocês na análise dos FIIs. Vocês poderiam me tirar as dúvidas abaixo? (1) Vocês pegam o valor de mercado do FII e dividem pela ABL dele para achar o preço/m2? (2) Depois que acham o preço do m2 vocês comparam se está barato ou caro baseado em quais parâmetros? Outros FIIs por tipo de setor (escritórios, galpões logísticos, hospitais, etc) ou há algum site especializado em FII que forneça o preço médio de locação por tipo de imóvel? (3) Ou seria uma análise do tipo: depois de encontrarem o preço de m2 do FII desejado e perceber que o preço de m2 dele está muito abaixo da média de mercado para o tipo de imóvel sendo que os riscos são os mesmos (qualidade do imóvel, região de localização, riscos de locação, risco de ações judiciais, etc), vocês simplesmente já consideram que está barato ou fazem algum tipo a mais de análise? Desde já agradeço.
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Post by rst on Oct 18, 2018 19:16:16 GMT -3.5
Jigsaw ou rst, Queria entender o raciocínio de vocês na análise dos FIIs. Vocês poderiam me tirar as dúvidas abaixo? (1) Vocês pegam o valor de mercado do FII e dividem pela ABL dele para achar o preço/m2? (2) Depois que acham o preço do m2 vocês comparam se está barato ou caro baseado em quais parâmetros? Outros FIIs por tipo de setor (escritórios, galpões logísticos, hospitais, etc) ou há algum site especializado em FII que forneça o preço médio de locação por tipo de imóvel? (3) Ou seria uma análise do tipo: depois de encontrarem o preço de m2 do FII desejado e perceber que o preço de m2 dele está muito abaixo da média de mercado para o tipo de imóvel sendo que os riscos são os mesmos (qualidade do imóvel, região de localização, riscos de locação, risco de ações judiciais, etc), vocês simplesmente já consideram que está barato ou fazem algum tipo a mais de análise? Desde já agradeço. O que eu faço é basicamente o que você descreveu nos itens 1 e 3. 1) Valor de mercado (total de cotas x cotação)/ ABL = valor/m2; 2) estimo grosseiramente quanto um imóvel equivalente custaria, qual o máximo me disporia a pagar por ele (geralmente bem menos do que o valor de mercado) e comparo estes valores com o encontrado no item 1. Se estiver bem abaixo pode ser uma boa oportunidade de compra, dependendo de outros critérios subjetivos, como por exemplo, qual a vacância média que estimo para aquele imóvel, a demanda por um imóvel com aquelas características naquele local, etc. Um exemplo: FMOF11 Prédio de escritórios padrão B na Barra Funda sendo negociado perto de R$3,5mil/m2. Procure em sites especializados um imóvel por esse valor de m2 para ver se acha. Tem incorporadora pedindo mais de R$12mil, o que é um roubo. Tem particulares pedindo de R$8 a 10mil. Sendo generoso, diria que R$6mil/m2 é um preço justo e que garante um retorno satisfatório com aluguéis caso o imóvel seja totalmente alugado. Portanto, este valor de R$3,5mil indica uma margem de segurança razoável, ainda que a região não seja tão prestigiada pelos inquilinos e a vacância esteja elevada. Outras contas que faço são: qual seria o retorno bruto do locador caso o imóvel seja alugado a um determinado valor de m2 e uma dada vacância? FMOF11 imagino que sempre terá uma vacância de pelo menos 20 a 30%. Aluguel, imagino que a R$30/m2 tenha boa demanda. A R$40,00 média demanda. Acima disso (R$60,00), só em um mercado aquecido. Com esses números faço contas simples como ABL x valor de aluguel - % de vacância/ valor de mercado e por aí vai.
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Post by Deleted on Oct 18, 2018 19:24:08 GMT -3.5
Jigsaw ou rst, Queria entender o raciocínio de vocês na análise dos FIIs. Vocês poderiam me tirar as dúvidas abaixo? (1) Vocês pegam o valor de mercado do FII e dividem pela ABL dele para achar o preço/m2? (2) Depois que acham o preço do m2 vocês comparam se está barato ou caro baseado em quais parâmetros? Outros FIIs por tipo de setor (escritórios, galpões logísticos, hospitais, etc) ou há algum site especializado em FII que forneça o preço médio de locação por tipo de imóvel? (3) Ou seria uma análise do tipo: depois de encontrarem o preço de m2 do FII desejado e perceber que o preço de m2 dele está muito abaixo da média de mercado para o tipo de imóvel sendo que os riscos são os mesmos (qualidade do imóvel, região de localização, riscos de locação, risco de ações judiciais, etc), vocês simplesmente já consideram que está barato ou fazem algum tipo a mais de análise? Desde já agradeço. O que eu faço é basicamente o que você descreveu nos itens 1 e 3. 1) Valor de mercado (total de cotas x cotação)/ ABL = valor/m2; 2) estimo grosseiramente quanto um imóvel equivalente custaria, qual o máximo me disporia a pagar por ele (geralmente bem menos do que o valor de mercado) e comparo estes valores com o encontrado no item 1. Se estiver bem abaixo pode ser uma boa oportunidade de compra, dependendo de outros critérios subjetivos, como por exemplo, qual a vacância média que estimo para aquele imóvel, a demanda por um imóvel com aquelas características naquele local, etc. Um exemplo: FMOF11 Prédio de escritórios padrão B na Barra Funda sendo negociado perto de R$3,5mil/m2. Procure em sites especializados um imóvel por esse valor de m2 para ver se acha. Tem incorporadora pedindo mais de R$12mil, o que é um roubo. Tem particulares pedindo de R$8 a 10mil. Sendo generoso, diria que R$6mil/m2 é um preço justo e que garante um retorno satisfatório com aluguéis caso o imóvel seja totalmente alugado. Portanto, este valor de R$3,5mil indica uma margem de segurança razoável, ainda que a região não seja tão prestigiada pelos inquilinos e a vacância esteja elevada. Outras contas que faço são: qual seria o retorno bruto do locador caso o imóvel seja alugado a um determinado valor de m2 e uma dada vacância? FMOF11 imagino que sempre terá uma vacância de pelo menos 20 a 30%. Aluguel, imagino que a R$30/m2 tenha boa demanda. A R$40,00 média demanda. Acima disso (R$60,00), só em um mercado aquecido. Com esses números faço contas simples como ABL x valor de aluguel - % de vacância/ valor de mercado e por aí vai. Valeu, rst. Obrigado pelas respostas.
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Post by jigsaw on Oct 20, 2018 7:50:12 GMT -3.5
Jigsaw ou rst, Queria entender o raciocínio de vocês na análise dos FIIs. Vocês poderiam me tirar as dúvidas abaixo? (1) Vocês pegam o valor de mercado do FII e dividem pela ABL dele para achar o preço/m2? EXATO (2) Depois que acham o preço do m2 vocês comparam se está barato ou caro baseado em quais parâmetros? Outros FIIs por tipo de setor (escritórios, galpões logísticos, hospitais, etc) ou há algum site especializado em FII que forneça o preço médio de locação por tipo de imóvel? Eu costumo apenas fazer uma comparaçao intra-setorial com outros FIIs, POR EXEMPLO, Escritórios X Escritórios, Galpão Logístico x Galpão Logistico, etc, não ha fundamento em compararmos escritórios x galpão logístico, são ativos completamente diferentes. Não costumo fazer pesquisa com os imóveis fora de FIIs, mas pode ser um bom parâmetro de comparação, há inumeros sites especializados em imoveis disponiveis na rede. (3) Ou seria uma análise do tipo: depois de encontrarem o preço de m2 do FII desejado e perceber que o preço de m2 dele está muito abaixo da média de mercado para o tipo de imóvel sendo que os riscos são os mesmos (qualidade do imóvel, região de localização, riscos de locação, risco de ações judiciais, etc), vocês simplesmente já consideram que está barato ou fazem algum tipo a mais de análise? ATENÇÃO: quando você encontrar um FII com imóveis muito descontados em relação ao mercado, desconfie bastante, geralmente esses imóveis estão com problemas de vacância e o tempo para locação pode ser muito longo, quando locados com valores muito abaixo do mercado, por isso eu aconselho compra de vacância apenas para aqueles que tem paciência e condições para uma espera de longo prazo, algo como 10 anos, caso contrário pode sair no prejuizo pelo custo de oportunidade, ou seja, se tivesse investido o capital $$$$$$$ em outro FII, apesar de estar um pouco mais caro, poderia ter dobrado o valor aplicado no mesmo período.
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Post by auditorgeraldosfiis on Oct 20, 2018 9:37:36 GMT -3.5
Morei por uns anos próximo a este imóvel. Nele funcionava o antigo Centro de Processamento de Dados CESEC do BB no Rio de Janeiro, com uma grande estrutura quando os milhares ou milhões de documentos produzidos nas agências (incluindo os cheques) eram encaminhados para este setor para serem digitados e processados. A informatização das agências (em primeiro lugar), depois o ATM, home banking, mobile banking, etc... tornou inútil toda esta estrutura. O BB não precisa mais dela. Para o BBFI, o pior será encontrar inquilino que necessite desta estrutura. Tarefa dificílima! O mais plausível seria a venda e amortização. Alguém que queira construir um shopping ou centro de ensino talvez se interessaria. Em síntese: uma Bomba!
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Post by auditorgeraldosfiis on Oct 20, 2018 9:45:24 GMT -3.5
Palata vc podia ter sido detido por tirar foto dentro do banco Pq? Existe uma lei distrital que proíbe. Para evitar assalto a banco Há controvérsias. Legislação bancária e legislação penal é de competência exclusiva (ou privativa?) da União. Estados, DF e Municípios não têm esta competência.
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