|
Post by Claudio66 on Oct 18, 2015 23:41:42 GMT -3.5
No dia 09/10, a JHSF3 teve uma subida forte (10%), mas já devolveu 5% na última semana. O motivo da alta foi o Fato Relevante de 08/10/2015, comunicando: Os valores das participações, conforme constam do Balanço do 2T15 são: JHSF USA, Inc. 1.193 JHSF NY, Inc. 30.337 JHSF NY II 13.614 JHSF (Uruguay) S.A. 62.352 Total 107.496 Isso em reais. Ou seja, está sendo oferecido praticamente 8 vezes o valor de livro. (Não encontrei o valor da JHSF International Limited, mas acho que a empresa só faz a intermediação financeira, sem patrimônio líquido significativo. O passivo total dessas empresas é R$ 438 M. Se na assunção de dívida não está assumido esse valor (pelo que está escrito no FR não deveria estar), é um excelente negócio para a JHSF, que realizaria um lucro de cerca de R$ 700 M, com redução substancial da dívida em dólar. Certamente o negócio é melhor para o comprador (o controlador da JHSF), que conhece os ativos muito melhor que nós. Mas tem a vantagem, para os minoritários, de ajustar o preço de mercado da empresa, aproximando-o mais do preço justo. Sendo assim, acho que o recuo do preço não se justifica. A menos que sejamos assolados por algo como a renúncia do Ministro da Fazenda Joaquim Levy, espero que o preço da ação entre em tendência de alta.
|
|
|
Post by Minkowski on Oct 19, 2015 15:05:34 GMT -3.5
Olá Cláudio e demais.
Nas minhas andanças pelo interior de SP recentemente passei pela Castelo Branco na região do Aeroporto.
O Shopping é bastante movimentado, inclusive com nova área de estacionamento improvisada.
Já num posto de gasolina, tinha um aviso no caixa dizendo para que só fossem abastecidos carros do aeroporto/funcionários com requisição. Que eram ordens "do aeroporto".
|
|
|
Post by cadu28 on Oct 21, 2015 16:14:07 GMT -3.5
Ainda não chegou o momento de reversão do longo viés de baixa
|
|
|
Post by Claudio66 on Oct 21, 2015 17:49:58 GMT -3.5
Acho que vale a pena ver esta apresentação da empresa no JHSF Day, em 20/10/2015, para analistas e agentes do mercado. Traz informações relevantes sobre a conversão de Incorporadora para gestora de imóveis comerciais ("renda recorrente"). Destaco em particular a forte redução de pessoal: 30% no consolidado da empresa, sendo 62% em incorporação (!), 30% na Holdinh (!) e 8% em Shoppings. Fala também sobre a redução e alongamento da dívida. E termina falando do Aeroporto, destacando o fato de que será o primeiro aeroporto executivo internacional do Brasil. Como esperado a empresa recuperou ontem, fechando no maior preço dos últimos 2 meses.
|
|
rst
Moderador
Posts: 5,931
|
Post by rst on Nov 11, 2015 7:36:12 GMT -3.5
|
|
|
Post by cadu28 on Nov 12, 2015 19:49:36 GMT -3.5
Bom resultado. O EBITDA segue evoluindo bem, o problema está na última linha. Como as despesas financeiras estão grandes, fazem um estrago no LL. O resultado financeiro no 3T 14 foi de -35M, no 2T 15 subiu p/ -41M, e neste tri foi de -64M. A dívida liq/Ebitda subiu de 5,1x no 2T 15, p/ 5,6x neste tri. O lado bom é que tem a proposta p/ se aprovar da venda de empresas no exterior, que traria um bom alívio financeiro pra empresa.
|
|
|
Post by Claudio66 on Nov 15, 2015 20:51:11 GMT -3.5
Com a significativa queda do preço das ações da JHSF nos últimos dias, em particular depois de um resultado que achei absolutamente normal, resolvi reavaliar a empresa. Está baixa a razão entre o valor de mercado da empresa (VM = produto do total de ações pelo número de ações) e o patrimônio líquido (PL): VM / PL: JHSF = 0,31 Iguatemi = 1,50, Multiplan = 2,05 e BR Malls = 0,29A dívida grande é uma explicação plausível, que justificaria a baixa razão VM/PL tanto de JHSF quanto de BR Malls. Uma forma de avaliar a se a dívida da empresa é grande, é comparar a dívida líquida (DL = diferença entre a dívida e o caixa e equivalentes da empresa) com o indicador de geração operacional de caixa (EBITDA = resultado antes do resultado financeiro e tributos mais depreciação e amortização). DL / EBITDA: JHSF = 8,4; Iguatemi = 3,0; Multiplan = 2,5 e BR Malls = 4,4* Recalculando a razão DL / EBITDA da JHSF após essa operação de venda das controladas no exterior ( clique aqui para ver o Fato Relevante que descreve a proposta), teríamos uma redução de 8,4 para 4,5 semelhante a BR Malls, que seria a maior entre as comparáveis. O razoável seria que a razão entre o valor da empresa (VE = VM + DL) e o EBITDA fosse semelhante para as empresas, sendo ligeiramente inferior para as empresas mais endividadas, devido ao maior risco. VE / EBITDA: JHSF = 8,4; Iguatemi = 10,3; Multiplan = 13,8; BR Malls = 9,8Aparentemente estamos no caminho para descobrir que o preço de JHSF3 está correto. Porém, a JHSF é diferente de suas comparáveis, pois tem um segmento de incorporação que está sendo descontinuado. Esse segmento apenas gerará caixa no futuro, ajudando a pagar as dívidas. Porém, gera EBITDA baixo, relativamente ao capital empregado. É preciso ajustar a relação entre o valor da empresa e o EBITDA da JHSF, separando o segmento de incorporação. Digamos que seja realizada a operação de venda das controladas internacionais. Nesse caso teríamos que a dívida líquida atualmente em R$ 1.724 M (ver pg. 13 do ER 3T15) cairia para R$ 928M. Digamos, também, que o valor total de Imóveis a Comercializar, cujo valor é R$ 904,6 M (ver pg. 27 do ER do 3T15) seja utilizado para pagar a dívida. Há ainda contas a receber de clientes da incorporadora. Nesse caso a dívida seria zerada. Ou seja, restaria o segmento de renda recorrente, sem dívidas. Quanto vale o segmento de renda recorrente? Vamos assumir que cada metro quadrado (m2) de renda recorrente tenha seu valor definido pelo EBITDA que é capaz de gerar. ABL própria: JHSF = 148,8; Iguatemi = 440,4; Multiplan = 634,5; BR Malls = 966,3 EBITDA / ABL própria: JHSF = 0,97; Iguatemi = 1,22; Multiplan = 1,19; BR Malls = 1,17
VE / ABL Própria: JSHF = ?; Iguatemi = 12,6; Multiplan = 16,5 e BR Malls = 11,4Vamos pegar o valor de Iguatemi, pois tem o menor endividamento, e ajustar para a menor geração de EBITDA de JHSF. O VE / ABL própria justo para JHSF seria, então, 12,6 x (0,97 / 1,22) = 10,0. Multiplicando esse valor pela ABL própria de JHSF (148,8 mil m2), obtemos o valor de mercado justo para JHSF: VM justo = 10,0 x 148,8 = R$ 1,488 Bi. Dividindo esse valor por 525 milhões de ações em circulação, temos preço justo por ação de: R$ 2,83. Outra forma é mostrar que o m2 de lojas de JHSF está muito barato. Se pegarmos o valor de R$ 1,51 por ação (fechamento de 6a feira) e multiplicarmos pelas 525 M de ações, obtemos um valor de R$ 793 pela ABL própria, para uma empresa sem dívidas. Dividindo esse valor pela ABL própria de 148,8 mil m2, chegamos ao valor de cerca R$ 5.300 / m2. Isso é muito abaixo do valor de mercado para esse tipo de imóvel. Continuo comprado em JHSF3, com PM de R$ 3,05. E eventualmente aumentarei minha posição.
|
|
rst
Moderador
Posts: 5,931
|
Post by rst on Nov 16, 2015 7:19:36 GMT -3.5
Cláudio, sua análise está muito bem fundamentada. Porém, não deixei de notar que suas conclusões estão atreladas a algumas condições sobre as quais não temos nenhuma certeza. Os ativos da empresa talvez tenham o valor que mencionou, mas certamente terão outro preço bem inferior se ela se vir forçada a vendê-los às pressas, situação sempre plausível para uma empresa endividada. A alavancagem está nas alturas, mas a administração, de outro lado, não parece muito preocupada em reduzir o endividamento para patamares civilizados. Apesar de o potencial de valorização ser alto, o risco parece compatível com este retorno.
|
|
|
Post by Claudio66 on Nov 16, 2015 9:23:32 GMT -3.5
rst, reavaliei minha análise anterior, com uma abordagem mais conservadora. Considerei que a empresa é formada de 3 segmentos bastante distintos: - incorporadora, sendo descontinuada (fase de desinvestimento) - locação de imóveis (renda recorrente), em fase de expansão - operações internacionais, em fase pré-operacioinal Acho que estão colocando a empresa num segmento específico e avaliando por múltiplos daquele segmento. Mas é preciso avaliar em separado. A parte internacional tem preço: US$ 200 M = R$ 760 M. (ver FR JHSF ) A parte de renda recorrente pode ser avaliada como fiz na minha postagem anterior, utilizando o múltiplo de valor da empresa por m2 de ABL própria e ajustando pela dierença de EBITDA por m2, resultando no valor de R$ 1.488 Bi (ver clubinvest.boards.net/post/2986). Por fim, vou avaliar o preço de incorporação pelo valor de liquidação. Para isso vou usar o método que já descrevi e mostrei que é coerente no tópico da GFSA (ver clubinvest.boards.net/post/2468). Caixa e Aplicações Financeiras = R$ 272 M Clientes Ativo Circulante = R$ 358M Estoques Ativo Circulante = R$ 470 M Clientes Ativo Não Circulante = R$ 305 M Estoques Ativo Não Circulante = R$ 435 M ================================= Total Ativos "Realizáveis" = R$ 1.740 M Somando as 3 partes chegamos ao valor de R$ 3.988 Por outro lado, somando o passivo: Passivo Circulante = R$ 924 M Passivo Não Circulante = R$ 2.875 M ================================= Total Passivo (exceto PL) = R$ 3.799 M Nessa análise o valor para os sócios seria praticamente zero. Qual a diferença? A diferença é que na análise anterior eu desconsiderei "Tributos Diferidos" do passivo, cujo valor total é de R$ 588 M. Mas, de fato, tributos difereidos só serão pagos se a empresa tiver lucro. Então, podemos somar esse valor ao saldo, obtendo um valor residual de R$ 189 M + R$ 588 M = R$ 797, que dividido pelos 525 M de ações resulta em R$ 1,52 por ação, que é exatamente o preço atual da ação!!!!!!! A questão é que o Aeroporto foi excluído desta análise. Esse projeto tem sido o principal destino de CAPEX na empresa. Podemos dizer que R$ 1,52 é a base e o resto depende do valor do Aeroporto.
|
|
|
Post by wizardhsc on Nov 17, 2015 12:54:18 GMT -3.5
rst, reavaliei minha análise anterior, com uma abordagem mais conservadora. Considerei que a empresa é formada de 3 segmentos bastante distintos: - incorporadora, sendo descontinuada (fase de desinvestimento) - locação de imóveis (renda recorrente), em fase de expansão - operações internacionais, em fase pré-operacioinal Acho que estão colocando a empresa num segmento específico e avaliando por múltiplos daquele segmento. Mas é preciso avaliar em separado. A parte internacional tem preço: US$ 200 M = R$ 760 M. (ver FR JHSF ) A parte de renda recorrente pode ser avaliada como fiz na minha postagem anterior, utilizando o múltiplo de valor da empresa por m2 de ABL própria e ajustando pela dierença de EBITDA por m2, resultando no valor de R$ 1.488 Bi (ver clubinvest.boards.net/post/2986). Por fim, vou avaliar o preço de incorporação pelo valor de liquidação. Para isso vou usar o método que já descrevi e mostrei que é coerente no tópico da GFSA (ver clubinvest.boards.net/post/2468). Caixa e Aplicações Financeiras = R$ 272 M Clientes Ativo Circulante = R$ 358M Estoques Ativo Circulante = R$ 470 M Clientes Ativo Não Circulante = R$ 305 M Estoques Ativo Não Circulante = R$ 435 M ================================= Total Ativos "Realizáveis" = R$ 1.740 M Somando as 3 partes chegamos ao valor de R$ 3.988 Por outro lado, somando o passivo: Passivo Circulante = R$ 924 M Passivo Não Circulante = R$ 2.875 M ================================= Total Passivo (exceto PL) = R$ 3.799 M Nessa análise o valor para os sócios seria praticamente zero. Qual a diferença? A diferença é que na análise anterior eu desconsiderei "Tributos Diferidos" do passivo, cujo valor total é de R$ 588 M. Mas, de fato, tributos difereidos só serão pagos se a empresa tiver lucro. Então, podemos somar esse valor ao saldo, obtendo um valor residual de R$ 189 M + R$ 588 M = R$ 797, que dividido pelos 525 M de ações resulta em R$ 1,52 por ação, que é exatamente o preço atual da ação!!!!!!! A questão é que o Aeroporto foi excluído desta análise. Esse projeto tem sido o principal destino de CAPEX na empresa. Podemos dizer que R$ 1,52 é a base e o resto depende do valor do Aeroporto. Estou esperando finalizarem a venda para assim aumentar um pouco a posição aqui. Enquanto não ocorre, o horizonte ainda continua bem nebuloso.
|
|
|
Post by Claudio66 on Nov 19, 2015 6:39:53 GMT -3.5
Muito interessante a discussão sobre o FII JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido - RBBV11. Em primeiro lugar, se as contas do Minkowski estão corretas, e eu não vi nenhum problema nessas contas, esse fundo pagaria IPCA + 9%aa já líquido de tributos!!!! Aqui está o vínculo para a postagem dele (não reproduzi aqui porque é grande): clubinvest.boards.net/post/2798Ou é melhor trocar JHSF por esse fundo (na verdade seria melhor trocar qualquer coisa por esse fundo), ou o preço do fundo já precifica um calote da JHSF na cláusula de recompra ao final de 6 anos. Por falar em recompra, o cpf216 analisou que é praticamente certo que a cláusula de recompra será aplicada, por causa da velocidade de vendas líquidas (descontados os distratos). Isso significa uma pancada negativa no fluxo de caixa da JHSF dentro de 6 anos. Ruim para uma empresa já com a dívida elevada. Aqui está o vínculo para a postagem dele: clubinvest.boards.net/post/3197Na conta que fiz acima (a segunda, mais pé no chão), considerando os critérios de avaliação do mercado, R$ 1,52 por ação já está justo, dependendo do valor do aeroporto. Mas aparentemente o risco é menor e o retorno esperado maior para o fundo RBBV11. Aparentemente há uma oportunidade de arbitragem aí. Estou ficando desanimado com JHSF3.
|
|
|
Post by cpf216 on Nov 19, 2015 9:48:36 GMT -3.5
[...] Em primeiro lugar, se as contas do Minkowski estão corretas, e eu não vi nenhum problema nessas contas, esse fundo pagaria IPCA + 9%aa já líquido de tributos!!!! Aqui está o vínculo para a postagem dele (não reproduzi aqui porque é grande): clubinvest.boards.net/post/2798[...] Por falar em recompra, o cpf216 analisou que é praticamente certo que a cláusula de recompra será aplicada, por causa da velocidade de vendas líquidas (descontados os distratos). Isso significa uma pancada negativa no fluxo de caixa da JHSF dentro de 6 anos. Ruim para uma empresa já com a dívida elevada. Aqui está o vínculo para a postagem dele: clubinvest.boards.net/post/3197Essas duas coisas aí são, simultaneamente, impossíveis. Para o RBBV render IPCA+9% não poderia ter a aplicação da cláusula de recompra. Disparando a clausula de recompra ela foi feita para devolver IPCA+1% para a parte recomprada. Aliás, a cláusula de recompra como inicialmente montada. Depois do remanejamento das Villas para outras áreas, nem isso mais.
|
|
|
Post by Minkowski on Nov 19, 2015 10:38:16 GMT -3.5
IPCA + 1% sobre o que a JHSF recebeu (100 reais). Quem entra agora a menos de 60 vai receber mais. A diferença é paga por quem entrou a 100 e está saindo a 60.
|
|
|
Post by cadu28 on Dec 15, 2015 18:54:49 GMT -3.5
|
|
Potuz
New Member
Posts: 3,378
|
Post by Potuz on Dec 15, 2015 20:30:55 GMT -3.5
Desconheço o caso, mas dá a impressão que mesmo com a pena máxima os administradores fizeram um negócio ótimo para eles, estou errado?
|
|
|
Post by cadu28 on Dec 15, 2015 21:16:02 GMT -3.5
Desconheço o caso, mas dá a impressão que mesmo com a pena máxima os administradores fizeram um negócio ótimo para eles, estou errado? Tb achei, embora o fato do negócio ter sido feito pelo próprio Zeco seja de fato peculiar. O que me chamou mais a atenção foram, segundo o jornalista (que tem credibilidade), as reclamações sobre as obras do Condomínio Fazenda Boa Vista.
|
|
rst
Moderador
Posts: 5,931
|
Post by rst on Jan 5, 2016 6:42:42 GMT -3.5
|
|
rst
Moderador
Posts: 5,931
|
Post by rst on Jan 20, 2016 9:57:36 GMT -3.5
Quando estudei uma entrada na empresa lá atrás, na casa dos R$3,xx, uma coisa que me deixou com o pé atrás é, no final, acabou me poupando de perder mais de 50% aqui foi a má impressão que os contratos com partes relacionadas me causaram. Não sei se as novas transações noticiadas são boas ou ruins para os minoritários (pela lógica, ainda que eu não saiba demonstrar aritmeticamente, são ruins, já que controlador nunca vai bolar operação complexa para dar dinheiro aos minoritários), mas sei que é o tipo de coisa que me desagrada bastante: www.valor.com.br/empresas/4401782/jhsf-vende-familia-controladora-us-200-milhoes-em-bens-no-exterior
|
|
|
Post by stefan on Jan 20, 2016 10:41:15 GMT -3.5
Essa empresa é uma mentira atras da outra. Nao sei porque eu insisto em manter uma posicao comprada, logicamente no prejuizo. Do aeroporto nao entendo porque o pessoal continua acreditando no que falam. ja chegaram ao absurdo de mencionar que estaria operacional para a Copa do Mundo. Ja passou muito tempo da copa e o que continua sendo uma area de barro apenas, com terraplanagem concluida. E continuam falando absurdos: www.jornalcruzeiro.com.br/materia/668486/entrega-de-aeroporto-e-prevista-para-junhoSegue "avançado" , um monte de barro, faltam "SÓ" as edificações e o asfalto. Mas em 5 meses eles juram que estará pronto, um negocio em uma area que nao tem experiencia alguma. Se as edificacoes estivessem prontas, so para parte de tecnologia/sistemas/rede/cabeamento/equipamentos, eu diria que 5 meses seria pouco para ele ter condicoes tecnicas de transformar edificios em um aeroporto funcional. Se ainda tem que construir, pior ainda. Sobre o fato relevante, nao sei nem como interpretar, no negocio fechado ontem, pendente assinatura. Mas sempre que ha uma sacanagem acontecendo, eles dao um jeito de plantar umas noticias em algum lugar parecendo ser algo positivo.. Dado o historico, eu so consigo imaginar que mais uma vez o que é bom para ele, será ruim para mim. E quem paga esses meses todos que ele mora em NY , para chegar a conclusao que ele quer comprar essas partes internacionais tudo ? So consigo imaginar que grande parte dos custos dele morar la fora, é pago pela JHSF, no caso eu no meio. glamurama.uol.com.br/jose-auriemo-neto-e-familia-passam-temporada-em-ny-o-motivo/Quando comecei com RV, tive uma sorte tremenda de iniciante com JHSF com posicao grande para a epoca, onde o capital total era irrisorio. Agora varios trades depois, vendendo e recomprando "mais embaixo" , ja foram tantos prejuizos que acumulados ultrapassam bastante ja o lucro inicial de anos atras, considerando apenas este papel. A posicao atual nao é de pinga, mas tambem nada que me preocupa mais. Deve estar apenas uns 2% da carteira de Acoes/FII junta, entao agora que grande parte de bosta talvez ja passou, vou pagar para ver e ficar para ver o que vai resultar alguns anos la na frente. So que colocar dinheiro novo aqui eu me recuso com a falta de transparencia e governança. Anos atras a sacanagem era outra. Ficavam reconfirmando trimestre apos trimestre o lancamento de 2 Bilhoes em VGV para um bienio especifcio. No oitavo trimestre do bienio, quando faltaria lancar mais de 1,2 bilhoes ainda para confirmar o valor, mudaram o guidance da incorporacao e logicamente que ficou por isso mesmo. Teve os rolos de licensas ambientais etc... Teve o dono sendo o maior doador pessoa fisica para as eleicoes estaduais em SP, doando para ambos os partidos opositores. Eu interpreto isso mais ou menos assim "to tao dependente de um jeitinho para sair as licensas que atrasam minhas obras, que seja la quem governe, vou precisar de favores....." veja.abril.com.br/noticia/brasil/empresario-da-construcao-da-r-3-milhoes-a-campanhas/
|
|
|
Post by Claudio66 on Feb 4, 2016 9:14:45 GMT -3.5
|
|